Nieuregulowane prawo do gruntu – brak księgi wieczystej

Brak księgi wieczystej bez możliwości jej założenia wobec braku kompletności dokumentów, które mogą stanowić podstawę jej założenia i wpisu właścicieli stanowi obecnie duży problem dla właścicieli- posiadaczy- władających- spadkobierców. Problem szczególnie w kontekście możliwości podziału, zniesienia współwłasności między spadkobierców, sprzedaży, formalnej darowizny lub innych.

Brak księgi wieczystej skutecznie odstrasza potencjalnych nabywców nieruchomości. Nie można uznać, że obawy kupujących nie mają uzasadnienia. Brak księgi wieczystej powoduje, że kupujących nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Brak ochrony wynikającej z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece powoduje, że w razie problemów, które mogą pojawić się w przyszłości- nabywcy pozostaną jedynie roszczenia wobec sprzedawcy.

Z czego wynika brak księgi wieczystej dla nieruchomości?

Przyczyn stanu rzeczy uniemożliwiających założenie księgi wieczystej dla nieruchomości jest bardzo wiele.

Po pierwsze, najczęstszą przyczyną dla której księga wieczysta dla nieruchomości nie jest prowadzona jest nieuregulowane prawo do gruntu. Prawo do gruntu może być nieuregulowane z uwagi na nieprzeprowadzenie w przeszłości postępowań spadkowych, niepodjęcie w odpowiednim czasie stosownych działań związanych z zaskarżeniem decyzji administracyjnych, zmianą powierzchni gruntu, numeracji działek, wobec wydania aktu własności jedynie na część gospodarstwa rolnego znajdującego się w posiadaniu samoistnym władającego, lub wielu, wielu innych. Nieuregulowane prawo do gruntu może wynikać także, z faktu zagubienia dokumentów poświadczających prawo własności do nieruchomości, szczególnie nieruchomości znajdujących się na byłych terenach okupowanych.

Po drugie, przyczyną dla której księga wieczysta dla nieruchomości nie została założona w przypadku spółdzielczo własnościowych praw do lokalu jest nieuregulowane prawo do gruntu, znajdującego się pod budynkiem.

Wiele nieruchomości lokalowych warszawskich szczególnie w dzielnicy targówek i brudno nie ma uregulowanego prawa do gruntu pod budynkiem, w którym znajdują się lokale. Niestety, sprzedaż spółdzielczo-własnościowego prawa do lokalu bez księgi wieczystej jest obarczona dużym ryzykiem, ponadto kupujący nie będą mogli posiłkować się kredytem przy zakupie takiego mieszkania. Żaden bank nie wyraża woli udzielania kredytów na zakup spółdzielczo własnościowych praw do lokali, jeżeli grunty pod budynkiem są nieuregulowane, jeśli prawo do gruntu nie jest jasne.

Nieruchomości niesprzedawalne.

Nieruchomości, co do których prawo własności jest nieuregulowane, traktowane są jako nieruchomości niesprzedawalne. W tę konkretnie kategorie wliczone są także nieruchomości posiadające co prawda księgę wieczystą, ale wpisy z niej wynikające są  nieaktualne, dawne, niepoprawne lub stwarzają problem.