W dawnych latach zawieranie nieformalnych ustnych umów sprzedaży nieruchomości, zamiany nieruchomości czy podziału spadku było normą. Nieuregulowane grunty to problem, który dotyka wielu osób. Nieuregulowane w sposób formalny grunty były użytkowane przez rodziny, spadkobierców i inne osoby. Dla uregulowania stanu własności nieruchomości wprowadzona została w 1971r. ustawa o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, która przyznawała rolnikom nieruchomości na własność, jeśli użytkowali ziemię jako posiadacze samoistni w dniu wejścia w życia ustawy od 5 lat będąc w dobrej wierze, od 10 lat będąc w złej wierze. Na podstawie wspomnianej ustawy rolnicy otrzymywali akty własności ziemi, które stanowiły tytuły własności i stanowiły podstawę do założenia zbioru dokumentów a później księgi wieczystej.
Spis treści:
Nieformalna umowa kupna nieruchomości przez dziadków lub pradziadków.
Zawarcie nieformalnej umowy kupna nieruchomości i wydanie jej we władanie kupującego nie przenosiło prawa własności. Nabywca nieruchomości stawał się posiadaczem samoistnym i za takiego należy go uznawać.
Zawarcie nieformalnej umowy sprzedaży nieruchomości, umowy pisemnej lub ustnej prowadziło do problemów prawnych i finansowych dla spadkobierców. Nabywając nieruchomość i uiszczając umówioną cenę, nabywca nieruchomości nie był chroniony. Ziemia w sposób formalny nie weszła do majątku kupującego. Kupujący wszedł w posiadanie samoistne nieruchomości, które to dopiero wskutek upływu czasu mogło doprowadzić do nabycia własności.
Nieformalna umowa zamiany nieruchomości między dziadkami i sąsiadami.
Na terenach wiejskich typową sytuacją były zamiany nieruchomości polegające na oddaniu innemu rolnikowi określonej nieruchomości w zamian za własną nieruchomość lub jej część. Nie tylko w latach 60’ ale w latach późniejszych dokonywano zamiany nieruchomości między rolnikami, bez zachowania wymaganej prawem formy aktu notarialnego. Po dokonanej zamianie rolnicy władali ziemią a władanie to miało postać animus domini, czyli władanie rzeczą dla siebie jak właściciel.
Po powstaniu ewidencji gruntów i budynków osoby takie nie mogły okazać się tytułem własności i były ujawnione jako posiadacze samoistni.
Podział spadku między spadkobierców bez zachowania wymaganej formy umowy.
Uwarunkowania historyczne doprowadziły do przyznawania gospodarstw rolnych i innych nieruchomości rolnikom, którzy następnie dokonywali między sobą podziałów nieruchomości bez zachowania właściwej formy umowy. W rodzinach wiejskich, gdzie ojcowizna przypadała z mocy prawa kilku spadkobiercom łącznie- dzielili się oni między sobą fizycznie wydzielonymi częściami gruntu, które uprawiali. Manifestowali swoje władanie w różny sposób, uprawiając ziemię, stawiając budynki i inne. Zaszłości ustroju politycznego i gospodarczego pozwalały na budowę domu i umożliwiały dostęp do materiałów tylko osobom, które były w stanie udokumentować uzyskane pozwolenie na budowę- co następowało najczęściej w wyniku uznania się za właściciela na podstawie podziałów ojcowizny pomiędzy spadkobierców.
Nieformalna darowizna na rzecz dzieci w latach 70.
Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu rolników czy spadkobierców rolników były przekazywane następcom prawnym umowami darowizny, często umowy takie miały charakter dorozumiany. W domach rozmawiało się o podziałach nieruchomości i ustaleniu jaki obszar lub jaka nieruchomość komu zostaje przyznana. Taki sposób przekazywania nieruchomości traktowano jako normę.
Problemy pojawiają się obecnie, gdy prawo do gruntu jest nieuregulowane, bowiem dawno temu nieruchomość została podarowana tylko jednemu ze spadkobierców z pominięciem pozostałych. Rodzice nie chcąc dzielić gospodarstwa na części najczęściej darowali całość jednemu z dzieci, często nakładając na nie dodatkowy obowiązek np. spłaty.
Nieformalne przekazanie gospodarstwa rolnego przez pradziadków.
Przekazywanie nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych dzieciom następowało w dawnych czasach w nieformalny sposób. Obdarowani władali nieruchomością, która prawnie do nich nie należała jak właściciele. Czuli się jednak właścicielami majątku spadkowego i w stosunku do nieruchomości w taki sposób się zachowywali.
Nieformalny dział spadku po pradziadkach.
Dokonanie przez pradziadków czy dziadków dawno temu nieformalnego podziału nieruchomości spadkowych doprowadziło do powstania wielu problemów dla kolejnych i dalszych spadkobierców, którzy mają obecnie trudności w uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości. Brak dokumentów własności prowadzi do trudności wykonywania swojego prawa obecnie, rozbudowy czy remontu starego domu, braku możliwości zawarcia umowy na dostarczanie gazu, kanalizacji i innych.
Brak aktu własności ziemi po zawarciu nieformalnej umowy.
Brak aktu własności ziemi może wynikać z faktu, iż w przeszłości pradziadkowie czy dziadkowie nie dochowali procedur prawnych w celu jego uzyskania lub nie spełnili przesłanek ustawowych, wprowadzonych ustawą uwłaszczeniową do jego uzyskania.
Brak dokumentów dotyczących gospodarstwa rolnego po pradziadkach.
Brak jakichkolwiek dokumentów dotyczących gospodarstwa rolnego wymaga przeprowadzenia postępowań sądowych mających na celu ustalenie własności, składu majątku oraz osób, które będą mogły potwierdzić swoje prawo własności.
Nieuregulowane prawo do nieruchomości i gospodarstwa rolnego przez dziadków.
Rodzice nie uregulowali własności gruntów nabytych na podstawie nieformalnej umowy.
Jeśli rodzice, dziadkowie lub pradziadkowie nie uregulowali prawa własności nieruchomości, mogą to obecnie uczynić spadkobiercy. Przeanalizowanie całościowe sytuacji pozwoli na ocenę sposobu uregulowania prawa własności. Najczęściej napotykane problemy związane z uregulowaniem gruntów dotyczą braku dowodów posiadania samoistnego i wykonywania aktów władztwa właścicielskiego, trudności z ustaleniem spadkobierców i ich adresów, postępowania wpadkowe, zasiedzenia nieruchomości przez osoby użytkujące grunt itp.
Spadkobiercy nie uregulowali własności gruntów na podstawie ustnej nieformalnej umowy.
Spadkobiercy, którzy nie uregulowali własności gruntów, po upływie okresu 30 lat samoistnego władania przez nie właścicieli- nawet osoby obce- będą mogły utracić prawo do nieruchomości. W tym celu podjęcie niezwłocznych działań w celu obrony przed ewentualnym zasiedzeniem należy rozpocząć niezwłocznie.
Poszukiwanie spadkobierców żeby uregulować grunty po nabyciu ich w drodze ustnej umowy.
Poszukiwanie spadkobierców dawnych właścicieli, którzy mają być uczestnikami w postępowaniu często nawet profesjonalnym pełnomocnikom spędza sen z powiek. Odnalezienie spadkobierców często bywa trudne, dostarczenie korespondencji sądowej –szczególnie gdy przebywają za granicą- jest wymagające i wymaga wysiłku.
Nieodnalezienie spadkobierców, brak możliwości dostarczenia im korespondencji może z kolei uniemożliwiać nadanie sprawie biegu zwrot złożonych pism. Poszukiwanie spadkobierców może być złożonym zadaniem, ale istnieją praktyczne kroki i procedury, które można podjąć w celu zidentyfikowania wszystkich uprawnionych osób.
Poszukiwanie spadkobierców w celu uregulowania spraw związanych z nieformalnie zawartymi umowami między pradziadkami lub dziadkami a sąsiadami lub rodziną należy rozpocząć od dokładnego przejrzenia wszystkich dostępnych dokumentów związanych z osobą zmarłą i nieruchomościami jakie posiada. Mogą to być m.in. testament, akt urodzenia, ślubu, zgonu, a także dokumenty dotyczące posiadanych nieruchomości, akty własności ziemi, wypisy z rejestru gruntów i inne. Te dokumenty mogą zawierać cenne informacje, które pomogą w identyfikacji spadkobierców.
Skontaktowanie się z członkami rodziny i osobami blisko związanymi z osobą zmarłą wielokrotnie pomaga w uzyskaniu informacji. Mogą oni mieć informacje na temat innych potencjalnych spadkobierców lub mogą znać ich miejsce pobytu. Współpraca z rodziną może być kluczowa w procesie identyfikacji spadkobierców.
Przeprowadzenie dogłębnych badań genealogicznych oraz ustalenia linii spadkobierców na podstawie dostępnych dokumentów.
Przykładowy wyciąg z orzeczeniach sądowych dotyczących posiadania samoistnego i zasiedzenia:
- a) „Stwierdzenie przez sąd uwłaszczenia na rzecz jednego z małżonków nie stoi na przeszkodzie późniejszemu ustaleniu, że nabyte w ten sposób prawo własności nieruchomości weszło w skład majątku wspólnego małżonków”[1].
- b) „(…)stali się właścicielami gospodarstwa rolnego położonego w Ł. składającego się z działek ewidencyjnych o nr: (…), które objęli w samoistne posiadanie w 1968 r. na podstawie ustnej umowy darowizny. Wtedy to, po zakończeniu postępowania spadkowego po K. S. (1), rodzeństwo J. S. i jego matka W. S. z domu H. przekazali ww. wymienionym posiadane przez siebie gospodarstwo, w tym działki będące przedmiotem niniejszego postępowania. Dalej wnioskodawczyni podała, że aktem własności ziemi została ustanowiona na rzecz W. S. służebność mieszkania na działce nr (…). Wnioskodawczyni podniosła, że w 1968 r. W. S. przekazała swojemu synowi całe posiadane gospodarstwo rolne łącznie z działkami stanowiącymi dojazd do tego gospodarstwa. Wskazała, że ojciec J. S., K. S. (1) zmarł w latach wcześniejszych, a postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku zostało przeprowadzone w 1968 r. Podała, że W. S. przekazała zatem synowi i jego żonie parcele gruntowe, które obecnie utworzyły działki będące przedmiotem niniejszego postępowania (stanowiły one jej własność) oraz parcele gruntowe, których, zgodnie z zawartą ugodą, była samoistnym posiadaczem”[2].
- c) (…)B. B.i S. B.realizowali obowiązkowe dostawy i płacili podatek z całej nieruchomości objętej wnioskiem. Oprócz nich nikt inny nie posiadał tych działek. Użytkowali tę nieruchomość w ten sposób, że uprawiali żyto, pszenicę, buraki pastewne, ziemniaki i koniczynę, a później siano. Czuli się oni wyłącznymi jej właścicielami”[3].
[1] Wyrok SA w Krakowie z 26.03.2013 r., I ACa 155/13, LEX nr 1415984.
[2] Postanowienie SO w Tarnowie z 24.03.2016 r., I Ca 398/15, LEX nr 2179608.
[3] Postanowienie SO w Nowym Sączu z 8.05.2014 r., III Ca 152/14, LEX nr 1859755.
