Roszczenia do sprzedawcy mieszkania – rękojmia za wady.

Sprzedający nieruchomość odpowiada za wady nieruchomości, które zostaną ujawnione po wydaniu jej sprzedającemu. Jeżeli nabyta nieruchomość ma wady, kupującemu przysługują roszczenia, z których może skorzystać. Zagadnienie związane z rękojmią za wady fizyczne i prawne nieruchomości jest trudne, bowiem na pierwszy rzut oka można nie dostrzec możliwości działań prawnych, pominąć je lub przeoczyć. Skuteczna pomoc adwokata w zakresie ujawnienia wad prawnych nieruchomości pozwoli na uniknięcie negatywnych konsekwencji związanych z nabyciem nieruchomości – dlatego warto skorzystać z niniejszego bloga i zagadnień poniżej przedstawionych.

Co to jest rękojmia i co obejmuje?

Rękojmia jest uprawnieniem kupującego pozwalającym na dochodzeniu roszczeń od sprzedającego po wykryciu wad nieruchomości po jej wydaniu. Rękojmia jest odpowiedzialnością za wady fizyczne i prawne. W odniesieniu do nieruchomości najczęściej występują wady fizyczne. Rękojmia za wady obejmuje konieczność udowodnienia, że wykryta wada fizyczna zmniejszyła wartość, przeznaczenie lub użyteczność nieruchomości.

Ważne jest czy wartość lub użyteczność nieruchomości, z punktu widzenia kupującego uległa zmniejszeniu z uwagi na cel umowy, czyli przeznaczenie nieruchomości do pełnienia funkcji mieszkalnych.

Najczęściej wykazywane wady fizyczne nieruchomości, na które powołują się kupujący w oparciu o przepisy o rękojmi za wady są następujące:

• niewłaściwie wykonane instalacje,
• przeprowadzenie niezgodnej z prawem budowlanym przebudowy czy zmiany układu pomieszczeń,
• użycie gorszej jakości materiałów niż wskazanych w umowie.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt praktyczny, stwierdzić należy, iż ustalenie cech usterek, które stanowić mogą wadę fizyczną nieruchomości należy badać w odniesieniu do przypadku stwierdzenia konkretnej usterki.

Co to są wady ukryte nieruchomości?

Wady ukryte w nieruchomości, które mogą stanowić przesłankę odstąpienia od notarialnej umowy sprzedaży są określane jako subiektywna ocena nieruchomości dokonana przez kupującego i istotność wady z punktu widzenia kupującego. Nieistotne dla odpowiedzialności z tytułu odpowiedzialności za wady jest czy sprzedający o wadzie wiedział lub mógł ją przewidzieć, ani to czy wada była spowodowana jego działaniem. Sprzedający zwolni się z odpowiedzialności za wady fizyczne nieruchomości jeżeli wykaże, że kupujący w chwili zawarcia umowy o wadzie wiedział.

Rękojmia za wady nieruchomości na rynku wtórnym.

Wady fizyczne w nieruchomości mogą zostać wykryte nie tylko w mieszkaniu na rynku pierwotnym czy budynku- przekazanym przez dewelopera, ale także na mieszkaniowym rynku wtórym. Nieruchomości na rynku wtórym najczęściej posiadają wady związane z dokonaniem remontów czy przebudowy bez wiedzy i zgody spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej- niezgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Dokonanie modyfikacji, zmian, układu pomieszczeń czy przeznaczenia pomieszczeń mieszkalnych w lokalu bez uzyskania zgód czy też bez oparcia podejmowanych działań na dokumentacji, może spowodować także problemy związane z ujawnieniem zmian w kartotece lokali oraz w księdze wieczystej.

Wykazanie wad fizycznych nieruchomości wymaga skorzystania z dokumentów prywatnych, opinii i ekspertyz.  W toku postępowania sądowego zachodzi konieczność przeprowadzenia dowodu z opinii biegłych odpowiednich specjalności na fakt istnienia wad fizycznych w nieruchomości.

Rękojmia do osoby fizycznej za wady nieruchomości.

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady ponosi nie tylko sprzedawca będący osobą prawną jak i podmiot sprzedający będący osobą fizyczną. Niezależnie od rodzaju podmiotu sprzedającego, kupującemu przysługuje ochrona z tytułu rękojmi.

Podkreślić należy, iż osobą odpowiedzialną za wady z tytułu rękojmi będzie osoba sprzedająca. Jeżeli mieszkanie zostało nabyte na rynku wtórnym, nie ma możliwości dochodzenia roszczenia z tytułu rękojmi od pierwotnego sprzedawcy- czy nawet dewelopera. Prawidłowa notyfikacja wady oznacza skierowanie oświadczenia o wadzie do prawidłowego podmiotu- sprzedającego widniejącego w akcie notarialnym- oraz szczegółowego wskazania wykrytych wad poprzez ich opis lub załączenie dokumentów wadę stwierdzających.

Zaznaczyć jednak należy, iż inaczej wygląda możliwość modyfikacji przepisów o rękojmi gdy sprzedaż następuje między przedsiębiorcami w obrocie profesjonalnym, inaczej gdy do zawarcia umowy dochodzi między przedsiębiorcą a konsumentem.

Rękojmia do firmy za wady nieruchomości.

Rękojmia do firmy za wady fizyczne nieruchomości może być realizowana przez kupującego, jeżeli zostanie wykryta w przeciągu 5 lat od dnia wydania rzeczy- o ile kupującym jest konsument. Po tym czasie uprawienia z tytułu rękojmi wygasają.

W przypadku obrotu nieruchomościami między przedsiębiorcami powszechną praktyką jest ograniczenie roszczeń z tytułu rękojmi a nawet jej ograniczenie na podstawie odpowiednich zapisów umownych.

Kiedy rękojmia nie działa?

Rękojmia za wady nieruchomości jest uregulowaniem niezależnym od woli stron i zapisów umownych. Uprawnienie to wynika z przepisów prawa i nie można go przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć.

Oświadczenie o akceptacji stanu technicznego nieruchomości wyklucza rękojmię?

Oświadczenie o zapoznaniu się ze stanem technicznym lokalu, jego położeniem i wyglądem nie wyłącza uprawnienia kupującego przysługującego mu z tytułu rękojmi za wady nieruchomości. Zapoznanie się z wyglądem ogólnym i stanem technicznym lokalu nie jest tożsame z przeprowadzeniem audytu dokumentacji lokalu. Przyjmuje się, iż stan techniczny, układ pomieszczeń i inne wymagania techniczne winny być zgodne z przepisami prawa budowlanego.

W sytuacji, gdy w ramach konkretnej transakcji dochodzi do dokonania badania stanu technicznego przez osobę posiadającą specjalistyczne kwalifikacje, wydana przez niego opinia stanowi poszerzenie wiedzy kupującego o stanie technicznym danego lokalu. Brak w przepisach prawnych obowiązku wykorzystania wiedzy osoby posiadającej specjalistyczne uprawnienia i wydania w przedmiocie stanu technicznego czy wizualnego opinii.

Odszkodowanie za wady ukryte mieszkania na rynku wtórnym.

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości jest odpowiedzialnością niezależną od odpowiedzialności odszkodowawczej, kontraktowej opartej na art. 471 i następnych.

Oznacza to, iż w przypadku ujawnienia się wady, kupujący może podjąć decyzję na jakim reżimie odpowiedzialności opiera swoje roszczenie. Może skorzystać z przepisów o rękojmi, może także dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, żądając naprawienia szkody, którą kupujący poniósł wskutek nienależytego wykonania zobowiązania- dostarczenia wadliwej rzeczy.

Naprawienie wady a odszkodowanie od sprzedawcy mieszkania.

W przypadku wykrycia wady, kupujący ma prawo wystąpić do sprzedającego z oświadczeniem o obniżeniu ceny lub odstąpieniu od umowy.

Zgłoszenie sprzedającemu wady fizycznej nieruchomości może spowodować jej usunięcie- niezwłoczne, bez niedogodności dla kupującego. Naprawienie wady przez sprzedającego nie wyklucza dochodzenia roszczenia naprawienia szkody, która powstała wskutek ujawnienia się wady.