Brak odpowiedniej wentylacji w mieszkaniu a odstąpienie od umowy.

Brak wentylacji w mieszkaniu może być przyczyną odstąpienia od umowy o ile brak wentylacji wynika z przyczyn leżących po stronie sprzedającej.

Kuchnia przeniesiona do pokoju i brak wentylacji.

Dokonując zmian funkcjonalności i użyteczności pomieszczeń w budynku należącym do spółdzielni mieszkaniowej konieczne jest uprzednie uzyskanie zezwolenia spółdzielni na dokonanie zmian. Zezwolenie udzielane jest na podstawie projektu architektonicznego, ekspertyzy kominiarskiej oraz ekspertyzy gazowniczej. Po dostarczeniu do spółdzielni mieszkaniowej odpowiednich dokumentów zostaną one poddane analizie prawnej i ocenie czy stanowią wystarczającą podstawę wydania zezwolenia na zmianę przeznaczenia i funkcjonalności pomieszczeń w mieszkaniu.

Wezwanie ze spółdzielni do przywrócenia poprzedniego stanu mieszkania.

W przypadku kiedy w trakcie dokonywania corocznych przeglądów urządzeń wentylacyjnych ujawnione zostaną nieprawidłowości, spółdzielnia mieszkaniowa zwróci się do właściciela mieszkania ze stosownym wezwaniem do usunięcia nieprawidłowości w określonym czasie i potwierdzenia usunięcia ich w Administracji spółdzielni. Rygorem niezgłoszenia usunięcia dokonanych nieprawidłowości będzie zwrócenie się do firmy kominiarskiej na koszt lokatora i sprawdzenie usunięcia nieprawidłowości.

Spółdzielnie mieszkaniowe mają obowiązek dokonywania corocznego przeglądu urządzeń wentylacyjnych. W trakcie przeglądu dokonywana jest ocena prawidłowości funkcjonowania tych urządzeń i oceną zapewnienia prawidłowej wentylacji w pomieszczeniach. Jak wskazuje rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie( Dz.U. z 2015r, poz 1422 z późn.zm) w sposób jednoznaczny wskazuje o zapewnieniu prawidłowej wentylacji w pomieszczeniach- „wentylację mechaniczną lub grawitacyjną należy zapewnić w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi, w pomieszczeniach bez otwieranych okien, a także w pomieszczeniach, w których ze względów zdrowotnych, technologicznych lub bezpieczeństwa konieczne jest zapewnienie wymiany powietrza (§147 pkt 2 rozporządzenia).

Roszczenie do poprzedniego właściciela nieruchomości.

Jeżeli w mieszkaniu zostanie wykryta wada polegająca na ujawnieniu w lokalu nielegalnej przebudowy i zmiany funkcji lokalu, w wyniku której brak jest wentylacji w kuchni, brak jest przewodów kominowych w kuchni przeniesionej do pokoju, podłączono wentylację łazienki do przewodu zbiorczego pionu wentylacji kuchni, stwierdzono konieczność przywrócenia funkcji do stanu pierwotnego w sytuacji gdy np. lokal składający się z jednego pokoju, kuchni, łazienki i wc był pierwotnie lokalem dwupokojowym- wówczas będzie zachodziła koniecznośc usunięcia nieprawidłowości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego.

Brak wentylacji w pokojach po przebudowie a odstąpienie od umowy.

Dokonanie przebudowy pomieszczeń lub zmiana ich funkcji jest najczęstrzą przyczyną ujawnienia wad fizycznych lokalu. Szczególnie ma to miejsce w sytuacji gdy z większego lokalu dwu lub trzy pokojowego powstał lokal cztero lub więcej pokojowy, przeznaczony na wynajem. Wielokrotnie przebudowa większych lokali na kawalerki lub mikrokawalerki odbywa się niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego. Zmiany, które dokonywane są niezgodnie z przepisami budowlanymi, bez projektu architektonicznego i zezwoleń stanowią przyczynę odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości wobec wykrycia wady fizycznej lokalu.

Czy w pokojach musi być wentylacja?

Przepisy prawne wskazują wprost kiedy w pokojach powinna być wentylacja. Uregulowania dotyczące wentylacji w sposób szczegółowo określone zostały w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis ogólny wskazany w wyżej wymienionym rozporządzeniu określony w § 147 ust. 2 wskazuje: „Wentylację mechaniczną lub grawitacyjną należy zapewnić w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi, w pomieszczeniach bez otwieranych okien, a także w innych pomieszczeniach, w których ze względów zdrowotnych, technologicznych lub bezpieczeństwa konieczne jest zapewnienie wymiany powietrza”.

Czy brak wentylacji w mieszkaniu jest wadą?

Brak wentylacji w mieszkaniu może powodować ujemne następstwa fizyczne, odczuwalne wskutek pojawiających się zanieczyszczeń, grzybów czy pleśni. Odpowiedź na pytanie czy brak wentylacji jest wadą fizyczną mieszkania wymaga analizy pod kątem ustalenia, czy przepisy prawa budowlanego i rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wymaga dla danego typu pomieszczeń wentylacji. Oraz ustalenia, jeżeli takie wymagania powinny zostać spełnione, czy rodzaj i sposób wentylacji pomieszczenia odpowiada tym przepisom.

Jeżeli brak w mieszkaniu wentylacji, a obowiązek taki wynika z przepisów prawa przyjąć należy, iż taki stan rzeczy będzie można rozpatrywać pod kątem istnienia wady fizycznej w mieszkaniu.

Wady w mieszkaniu a odstąpienie od umowy.

Ujawnienie wad fizycznych w mieszkaniu uprawnia kupującego do skorzystania z przysługujących mu na podstawie przepisów kodeksu cywilnego uprawnień. Jednym z takich uprawnień jest odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości, sporządzonej notarialnie.

Art. 556¹Kc wskazuje na czym polega wada fizyczna rzeczy, wskazując, iż: Wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1.  nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Przyjąć należy, iż dla oceny czy wada istnieje rozpatrywać należy kryterium funkcjonalne nieruchomości. Przyjąć należy, iż z wadą fizyczną mamy do czynienia zawsze wtedy, gdy wartość lub funkcjonalność rzeczy została zmniejszona.

Odstąpienie od umowy z powodu wad i żądanie zwrotu pieniędzy.

Wielokrotnie zdarzają się sytuacje, które powodują konieczność odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości. Wielokrotnie odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości określane jest potocznie jako zerwanie umowy notarialnej. Dotyczy to w szczególności umów obejmujących nieruchomości z tzw. rynku wtórnego.

Skuteczne odstąpienie od umowy dokonuje się na mocy oświadczenia złożonego przez kupującego, które powinno zostać złożone sprzedającemu w taki sposób aby mógł on zapoznać się z jego treścią.

Oświadczenie od umowy sprzedaży nieruchomości powinno zostać dokonane w formie pisemnej. Nie ma konieczności poświadczenia notarialnego podpisu pod złożonym oświadczeniem. Nie ma też wymogu aby oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości było dokonane w formie notarialnej.

Pisemne odstąpienie od umowy powinno wskazywać przyczynę odstąpienia od umowy. Najczęściej spotykaną przyczyną odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości są wady fizyczne, ujawnione w toku eksploatacji mieszkania.

Odstępujący od umowy powołujący się na wady fizyczne ma możliwość skorzystania z przepisów o rękojmi przy sprzedaży. Jak wskazuje art. 560 kc. „ jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący ma prawo złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny lub odstąpieniu od umowy sprzedaży. Przesłanką skutecznego odstąpienia od umowy jest istotność wady.

Kiedy można mówić o wadzie istotnej?

Wada fizyczna nieruchomości jest istotna, jeżeli nie zawiera cech o których istnieniu sprzedający zapewaniał, które odnoszą się do parametrów nieruchomości. Potwierdzenie wad fizycznych nieruchomości, istotnie wpływających, odnoszących się do konkretnej nieruchomości dobrze jest potwierdzić za pomocą ekspertyz uprawnionych do tego podmiotów.

Wzór odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości ze względu na ujawnienie wad fizycznych.

Na niniejszej stronie internetowej możesz pobrać wzór oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy, które ma zostać skierowane do