Posadowienie dziesięciolecia temu budynku na dwóch nieuregulowanych działkach może być dla posiadaczy i ich następców prawnych problematyczne. Istnieje wiele stanów faktycznych, w których wspólnym elementem jest nieuregulowana kwestia gruntów dwóch działek, na których stoi budynek mieszkalny. Sytuacja faktyczna domu posadowionego na dwóch działkach może się jeszcze bardziej komplikować gdy przepisy prawa budowlanego wykluczają możliwość podziału fizycznego budynku.
Spis treści:
Dom posadowiony na dwóch działkach – co dalej?
Rozważając kwestię uregulowania stanu prawnego domu posadowionego na dwóch działkach należy zbadać kwestie dotyczące posiadaczy samoistnych zarówno budynku, działek jak i kwestie właścicieli nieruchomości, na których budynek stoi. Pod rozwagę należy wziąć pod uwagę wszystkie dokumenty z domowego archiwum, włączając w to akt nadania ziemi, postanowienia spadkowe, stare mapy, pozwolenia na budowę i inne.
Nie można pominąć także kwestii dopuszczalności podziału budynku, dojazdu do drogi publicznej i innych wymogów wskazanych w przepisach prawa budowlanego oraz w rozporządzeniu o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie.
Jak zasiedzieć dwie działki, na których położony jest budynek?
Aby doszło do zasiedzenia dwóch nieuregulowanych działek gruntu, na których stoi dom należy udowodnić dwie przesłanki zasiedzenia: indywidualne posiadanie samoistne oraz odpowiedni do zasiedzenia czas 20 lub 30 lat.
W postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia zostanie powołany biegły sądowy do spraw geodezji, który wyda odpowiednią opinię dotyczącą m.in. obszaru zasiedzenia, możliwości podziału nieruchomości oraz innych wnioskowanych spraw.
Jeżeli sprawa wydaje się zbyt skomplikowana warto rozważyć skorzystanie z pomocy adwokata od zasiedzenia.
Pozwolenie na budowę na dwóch działkach a zasiedzenie.
Pozwolenie na wbudowanie budynku na dwóch działkach wydane w oparciu o przepisy prawa budowlanego ustawy z dnia 31 stycznia 1961r. uzyskane w formie decyzji administracyjnej może stanowić dowód w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia na wiele faktów. Wydanie w trybie przepisów ustawy prawa budowlanego decyzji powoduje, że budynek posadowiony na dwóch nieruchomościach wyodrębnionych geodezyjnie powstał w sposób legalny. Fakt usytuowania budynku we wskazany wyżej sposób powoduje, że budynek nie jest samowolą budowlaną.
Samowola budowlana na dwóch działkach a zasiedzenie.
Jeżeli przedmiotem zasiedzenia na dwóch działkach ewidencyjnych jest dom, stanowiący samowolę budowlaną, można po uzyskaniu postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia skorzystać z uproszczonej procedury legalizacyjnej. Uproszczony proces legalizacji obiektu budowlanego został wprowadzony ustawą prawo budowlane z 19 września 2020r. i dla osób, które nabyły własność zabudowanych nieruchomości w drodze zasiedzenia, którą użytkowali wcześniej rodzice stanowi duże ułatwienie.
Uczestnicy postępowania w sprawie zasiedzenia domu posadowionego na dwóch działach gruntu.
Jeżeli dwie działki gruntu, na których stoi budynek mają różnych właścicieli np. wskutek uzyskania przez jednego z nich aktu nadania ziemi na podstawie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych z 1971r. lub właściciele nie są znani, następcy prawni byłych właścicieli nie ujawnili się, nie zostały przeprowadzone postępowania spadkowe lub występują inne okoliczności powodujące, iż grunty na których stoi budynek są nieuregulowane należy zbadać, kto w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia będzie uczestnikiem postępowania.
