Budynek na dwóch działkach różnych właścicieli: Zasiedzenie domu postawionego na dwóch działkach – Adwokat Nieruchomości.

Posadowienie dziesięciolecia temu budynku na dwóch nieuregulowanych działkach może być dla posiadaczy i ich następców prawnych problematyczne. Istnieje wiele stanów faktycznych, w których wspólnym elementem jest nieuregulowana kwestia gruntów dwóch działek, na których stoi budynek mieszkalny. Sytuacja faktyczna domu posadowionego na dwóch działkach może się jeszcze bardziej komplikować gdy przepisy prawa budowlanego wykluczają możliwość podziału fizycznego budynku.

Budynek jako obiekt budowlany jest trwale związany z gruntem, posiadający fundamenty, a jego cechy geometryczne oraz części budynku mają istotne znaczenie przy podziale i ustalaniu własności.

Podziałem gruntu oraz czynnością prawną polegającą na przeniesieniu własności można wyodrębnić przedmiot własności lub odrębny przedmiot własności, w tym część składową nieruchomości gruntowej. Kilka działek ewidencyjnych może tworzyć jedną działkę budowlaną lub działkę budowlaną zgodnie z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym.

Przy ustalaniu prawa do dysponowania nieruchomością istotne są ustalane przez jednostkę samorządu terytorialnego, przewidujące uprawnienia ograniczonego prawa rzeczowego, różny tytuł prawny, tytuł prawny wynikający ze stosunku zobowiązaniowego, a także użytkowania wieczystego, użytkownikiem wieczystym gruntu obejmującego czy druga użytkowaniem wieczystym. Oświadczenia składane pod rygorem odpowiedzialności karnej są wymagane przy formalnościach budowlanych.

Podział budynku może być dokonany z pomocą przegród budowlanych wzdłuż płaszczyzn pionowych, a status samego właściciela, nieruchomości gruntowej, gruntu przedmiot własności, nieruchomościach gruntowych stanowiących, własność skarbu państwa oraz inne aspekty prawne mają wpływ na możliwość ustanowienia własności lokali ( odrębnej własności lokalu)

Wstęp do problematyki budowy domu na dwóch działkach ewidencyjnych- dawniej

Budowa domu na dwóch działkach ewidencyjnych było rozwiązaniem, które często pojawiało się w dawnej praktyce inwestycyjnej, zwłaszcza gdy jedna działka gruntu nie spełnia wszystkich wymogów realizacji obiektów budowlanych. Obecnie przepisy stanowią jasno, iż aby rozpocząć budowę domu na dwóch działkach, niezbędne jest posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – może to być prawo własności, użytkowanie wieczyste lub inne ograniczone prawo rzeczowe przewidujące uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Warto pamiętać, że działka budowlana w rozumieniu przepisów może składać się z kilku działek ewidencyjnych, które razem tworzą jedną nieruchomość przeznaczoną pod zabudowę.

Obecnie przed rozpoczęciem inwestycji należy sprawdzić, czy obie działki spełniają warunki określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Istotne znaczenie ma również stan prawny nieruchomości, w tym zgodność wpisów w księgach wieczystych z rzeczywistym stanem posiadania.

W przypadku rozbieżności lub nieuregulowanego stanu prawnego, budowa domu na dwóch działkach może napotkać poważne przeszkody formalne i może nie być możliwa. Dlatego już na etapie planowania inwestycji warto zadbać o uregulowanie praw do działek ewidencyjnych oraz sprawdzić, czy spełniają one wszystkie wymogi realizacji obiektów budowlanych. Żeby nie doszło do sytuacji, w której obecni posiadacze nieruchomości z powodów braków formalnych mają problemy przy uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości.

Budynek na dwóch działkach różnych właścicieli – zasiedzenie

Dom posadowiony na dwóch działkach – co dalej?

Rozważając kwestię uregulowania stanu prawnego domu posadowionego na dwóch działkach należy zbadać kwestie dotyczące posiadaczy samoistnych zarówno budynku, działek jak i kwestie właścicieli nieruchomości, na których budynek stoi. Pod rozwagę należy wziąć pod uwagę wszystkie dokumenty z domowego archiwum, włączając w to akt nadania ziemi, postanowienia spadkowe, stare mapy, pozwolenia na budowę i inne.

Nie można pominąć także kwestii dopuszczalności podziału budynku, dojazdu do drogi publicznej i innych wymogów wskazanych w przepisach prawa budowlanego oraz w rozporządzeniu o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie.

Jak zasiedzieć dwie działki, na których położony jest budynek?

Aby doszło do zasiedzenia dwóch nieuregulowanych działek gruntu, na których stoi dom należy udowodnić dwie przesłanki zasiedzenia: indywidualne posiadanie samoistne oraz odpowiedni do zasiedzenia czas 20 lub 30 lat.

W postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia zostanie powołany biegły sądowy do spraw geodezji, który wyda odpowiednią opinię dotyczącą m.in. obszaru zasiedzenia, możliwości podziału nieruchomości oraz innych wnioskowanych spraw. Jeżeli sprawa wydaje się zbyt skomplikowana warto rozważyć skorzystanie z pomocy adwokata od zasiedzenia. 

Pozwolenie na budowę na dwóch działkach a zasiedzenie.

Pozwolenie na wbudowanie budynku na dwóch działkach wydane w oparciu o przepisy prawa budowlanego ustawy z dnia 31 stycznia 1961r. uzyskane w formie decyzji administracyjnej może stanowić dowód w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia na wiele faktów. Wydanie w trybie przepisów ustawy prawa budowlanego decyzji powoduje, że budynek posadowiony na dwóch nieruchomościach wyodrębnionych geodezyjnie powstał w sposób legalny. Fakt usytuowania budynku we wskazany wyżej sposób powoduje, że budynek nie jest samowolą budowlaną.

Samowola budowlana na dwóch działkach a zasiedzenie.

Jeżeli przedmiotem zasiedzenia na dwóch działkach ewidencyjnych jest dom, stanowiący samowolę budowlaną, można po uzyskaniu postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia skorzystać z uproszczonej procedury legalizacyjnej. Uproszczony proces legalizacji obiektu budowlanego został wprowadzony ustawą prawo budowlane z 19 września 2020r. i dla osób, które nabyły własność zabudowanych nieruchomości w drodze zasiedzenia, którą użytkowali wcześniej rodzice stanowi duże ułatwienie.

Uczestnicy postępowania w sprawie zasiedzenia domu posadowionego na dwóch działach gruntu.

Jeżeli dwie działki gruntu, na których stoi budynek mają różnych właścicieli np. wskutek uzyskania przez jednego z nich aktu nadania ziemi na podstawie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych z 1971r. lub właściciele nie są znani, następcy prawni byłych właścicieli nie ujawnili się, nie zostały przeprowadzone postępowania spadkowe lub występują inne okoliczności powodujące, iż grunty na których stoi budynek są nieuregulowane należy zbadać, kto w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia będzie uczestnikiem postępowania.

Scalanie i podział działek w kontekście zasiedzenia

Scalanie i podział działek w kontekście zasiedzenia

Scalanie i podział działek to procedury, które mają kluczowe znaczenie w przypadku budowy domu na dwóch działkach ewidencyjnych oraz w procesie zasiedzenia. Jeżeli dom został posadowiony na granicy dwóch działek, a właściciel zamierza uregulować stan prawny nieruchomości, często konieczne jest złożenie wniosku o scalenie działek lub ich podział w taki sposób, aby odpowiadały one rzeczywistemu sposobowi użytkowania gruntu. W praktyce, scalenie działek pozwala na utworzenie jednej działki budowlanej, co znacznie ułatwia późniejsze ustanowienie odrębnej własności lokalu lub uzyskanie pozwolenia na budowę. Jednak takie przypadki często są następnym krokiem, po uregulowaniu własności gruntu np. w drodze zasiedzenia. Przypadki tego rodzaju wymagają odrębnej analizy, szczegółowej.

Obecnie podział działek może być również niezbędny, gdy w wyniku podziału powstaną odrębne nieruchomości, które będą mogły być samodzielnie zagospodarowane zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W każdym przypadku, zarówno przy scalaniu, jak i podziale działek, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz spełnienie wymogów określonych w przepisach prawa budowlanego. Właściciel działek powinien złożyć wniosek do odpowiedniego organu administracji, a cała procedura musi być zgodna z obowiązującymi przepisami dotyczącymi działek ewidencyjnych i zagospodarowania przestrzennego.

Księgi wieczyste a zasiedzenie domu na dwóch działkach

Księgi wieczyste pełnią niezwykle ważną rolę w procesie uregulowania stanu prawnego domu posadowionego na dwóch działkach ewidencyjnych. Zasiedzenie domu, czyli nabycie prawa własności przez długotrwałe posiadanie, wymaga nie tylko spełnienia przesłanek materialnych, ale także odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Po uzyskaniu postanowienia sądu o stwierdzeniu zasiedzenia, właściciel domu powinien złożyć wniosek o dokonanie wpisu prawa własności w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

W przypadku, gdy dom znajduje się na dwóch działkach ewidencyjnych, może zaistnieć konieczność założenia jednej księgi wieczystej dla nowo powstałej nieruchomości lub dokonania odpowiednich zmian w istniejących księgach wieczystych. Wpis w księdze wieczystej jest niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę, ustanowienia odrębnej własności lokalu czy dalszego dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Warto pamiętać, że wszelkie zmiany w księdze wieczystej muszą być zgodne z przepisami prawa budowlanego oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a ich prawidłowe przeprowadzenie ma istotne znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.