Zniesienie współwłasności działki rolnej: Adwokat Nieruchomości

Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego jest znacznie bardziej skomplikowane niż zniesienie współwłasności nieruchomości budynkowych, mieszkaniowych i innych.  Ma to uzasadnienie faktem ochrony gospodarstwa rolnego i jego istoty związanej z gospodarowaniem i produkcją roślinną, zatrudnieniem rodziny. W tym względzie ochrona gospodarstwa rolnego jako całości ma istotne znaczenie, co powoduje, że zniesienie współwłasności gospodarstw rolnych jest ograniczone przepisami szczególnymi.

W rozumieniu przepisów ustawy gospodarstwo rolne obejmuje grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami, urządzeniami, inwentarzem oraz prawami związanymi z prowadzeniem działalności wytwórczej w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, wyłączając produkcji ogrodniczej w określonych przypadkach. Stan gospodarstwa rolnego, jego wielkość i wyposażenie mają kluczowe znaczenie przy ocenie możliwości zniesienia współwłasności.

Samo pojęcie gospodarstwa rolnego budzi wątpliwości, nie ma bowiem precyzyjnej definicji kodeksowej, która określałaby jaki czynnik dla oceny czy mamy do czynienia z gospodarstwem rolnym jest determinujący. Każdorazowo w sprawie ustalenia wymaga czy definiując gospodarstwo chodzi o czynnik funkcjonalno-organizacyjny, gdzie gospodarstwo rolne jest pewną zorganizowaną całością gospodarczą, której podstawowym składnikiem jest grunt rolny czy też chodzi o nieruchomości wchodzące w skład tego gospodarstwa.

Jak stwierdził Trybunał Konstytucyjny: „gospodarstwo rodzinne powinno stanowić efektywną formę gospodarowania pozwalającą prowadzić produkcję rolną w celu nie tylko zapewnienia godziwego utrzymania rodzinom rolniczym, ale także najpełniejszego zaspokojenia potrzeb społeczeństwa. Tylko bowiem tak prowadzone gospodarstwo będzie stanowić podstawę ustroju rolnego państwa”

Wstęp do zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej

Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego to istotny proces prawny, który pozwala na uporządkowanie stosunków własnościowych pomiędzy współwłaścicielami. Znieść współwłasność można zarówno w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, jak i na drodze postępowania sądowego. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, co wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej pozwala na wyodrębnienie własności poszczególnych osób lub przyznanie gospodarstwa rolnego jednemu ze współwłaścicieli, z obowiązkiem spłaty pozostałych. Proces ten jest szczególnie ważny w przypadku gospodarstw rolnych, gdzie zachowanie integralności gospodarstwa i zapewnienie jego prawidłowego funkcjonowania ma kluczowe znaczenie dla dalszego prowadzenia działalności rolniczej.

Definicja gospodarstwa rolnego

Gospodarstwo rolne, zgodnie z art. 553 Kodeksu cywilnego, to nie tylko same grunty rolne, ale także grunty leśne, budynki, urządzenia oraz inwentarz, które razem stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą. Współwłasności gospodarstwa rolnego podlegają również prawa związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, co oznacza, że zniesienia współwłasności dotyczą nie tylko ziemi, ale także wszystkich składników niezbędnych do prowadzenia produkcji rolnej. Kluczowe jest, aby gospodarstwo rolne stanowiło zorganizowaną całość gospodarczą, umożliwiającą efektywne prowadzenie działalności rolniczej. Taka definicja ma istotne znaczenie przy rozstrzyganiu spraw o zniesienie współwłasności, ponieważ sąd ocenia, czy dana nieruchomość wraz z przynależnościami rzeczywiście spełnia kryteria gospodarstwa rolnego.

Gospodarstwo rolne a prawo

Prawo polskie w sposób szczególny reguluje kwestie związane z gospodarstwem rolnym, w tym zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej. Zarówno Kodeks cywilny, jak i Kodeks postępowania cywilnego zawierają szczegółowe przepisy dotyczące zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego. W toku postępowania sądowego sąd zobowiązany jest uwzględniać zasady prawidłowej gospodarki rolnej, co oznacza, że decyzje dotyczące zniesienia współwłasności muszą sprzyjać racjonalnemu i efektywnemu prowadzeniu gospodarstwa. Przepisy te mają na celu ochronę gospodarstwa rolnego jako całości oraz zapewnienie, że wyniku zniesienia współwłasności nie dojdzie do rozdrobnienia gruntów czy pogorszenia warunków prowadzenia działalności rolniczej. W praktyce oznacza to, że sąd, rozstrzygając o zniesieniu współwłasności nieruchomości rolnej, kieruje się nie tylko interesem poszczególnych współwłaścicieli, ale także dobrem gospodarstwa i zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.

Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przy braku zgody.

Brak woli do zniesienia współwłasności w ogóle, lub brak zgody w ustaleniu warunków zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego powoduje konieczność wystąpienia na drogę postępowania sądowego. Sąd rozpatruje sposób zniesienia współwłasności, w tym podział rzeczy wspólnej lub przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli. Każdy bowiem ze współwłaścicieli na podstawie art. 210 §1 kc może żądać zniesienia współwłasności. Należy zaznaczyć, iż w postępowaniu sądowym, którego przedmiotem jest zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego, konieczne jest zastosowanie przepisów kodeksu cywilnego odnoszących się do zagadnień związanych ze współwłasnością gospodarstw rolnych tj. art. 213 i nast. kc. Przepisy te bowiem wskazują odmienne dyrektywy, którymi powinien kierować się sąd w trakcie likwidacji stosunku współwłasności.

W przypadku zgodnego porozumienia współwłaścicieli co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wydaje postanowienie zgodnie z ich wnioskiem, a jeśli współwłaściciele złożą zgodny wniosek, podział nieruchomości może nastąpić w formie aktu notarialnego. Sądowe zniesienie współwłasności zakończy istniejącą współwłasność. Zainicjowanie postępowania sądowego właściwym wnioskiem zakończy istniejący spór.

Zgodnie z art. 214 kc. „w razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela”. Sąd bierze pod uwagę także okoliczności przewidziane w przepisach kodeksu postępowania cywilnego oraz kształtowaniu ustroju rolnego.

Jeżeli warunki wskazane w powołanym przepisie spełnia kilku albo żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia. Najlepszą gwarancję prowadzenia gospodarstwa stanowi najczęściej wyraz długotrwałego prowadzenia gospodarstwa przez jednego ze współwłaścicieli. Nie bez znaczenia pozostaje również wydajność pracy w przestrzeni rolniczej. Jeżeli natomiast żaden ze współwłaścicieli nie prowadzi lub nie prowadził gospodarstwa rolnego, bo np. prowadzone ono było przez rodziców czy rodzinę, wówczas w postępowaniu powinien wykazać dlaczego właśnie on, spośród wszystkich współwłaścicieli daje najlepszą gwarancję prowadzenia gospodarstwa rolnego. Wskazać dodatkowo należy, że orzecznictwo sądowe wypracowało cechy osoby, który dawać ma najlepszą gwarancję prowadzenia gospodarstwa rolnego. Poza chociażby uprawnieniami i kwalifikacjami wymaganymi do prowadzenia gospodarstwa sąd powinien każdorazowo ocenić cechy oraz sytuację rodzinną i majątkową potencjalnego kandydata.

Podział nieruchomości lub fizyczny podział nieruchomości nie zawsze jest możliwy, jeśli podział byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. W takich przypadkach sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, który daje najlepszą gwarancję prowadzenia gospodarstwa, mając na uwadze także interes społeczno-gospodarczy oraz przepisy dotyczące współwłasności nieruchomości.

Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez fizyczny podział nieruchomości.

Podział gospodarstwa rolnego w celu zniesienia współwłasności jest projektowany wówczas, gdy inne sposoby zniesienia współwłasności nie będą możliwe. Ograniczenie dokonania podziału gospodarstwa rolnego w naturze jest uwarunkowane ochroną gospodarstwa rolnego- jednostki produkcyjnej jako całości. Uzasadnione jest rozpatrywanie problematyki podziału gospodarstwa rolnego w odniesieniu do zorganizowanej całości gospodarczej zdolnej do osiągania określonych celów. Fizyczny podział nieruchomości jest jedną z form podziału rzeczy wspólnej, jednak jego zastosowanie jest możliwe tylko wtedy, gdy nie jest sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy oraz zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.

Podział fizyczny gospodarstwa rolnego w celu zniesienia współwłasności powinien uwzględniać przepisy ustawy oraz zasady prawidłowej gospodarki rolnej.

Zawsze gdzie mowa jest o podziale gospodarstwa rolnego w naturze między współwłaścicieli sąd obowiązany jest wykorzystać opinię biegłego odpowiedniej specjalności aby ustalić dopuszczalność i racjonalność takiego podziału. Polskie prawo przyjęło rygorystyczne reguły w celu zapewnienia stabilnej, prawidłowej gospodarki rolnej. Dlatego, jak wskazuje Sąd najwyższy w postanowieniu z dnia 5 listopada 202r.:” Za prawidłową należy przyjąć tylko taką wykładnię art. 619 § 2 k.p.c., zgodnie z którą zasięgnięcie opinii biegłych jest obligatoryjne nie tylko co do formy podziału, ale także co do samej dopuszczalności podziału gospodarstwa rolnego. Ma to związek z zasadą prawidłowej gospodarki rolnej, dla której przeszkodą, wymagającą posiadania wiedzy specjalistycznej (art. 278 § 1 k.p.c.), może być sam podział jako taki (art. 213 k.c.), jak również sposób podziału nieuwzględniający wszystkich okoliczności (art. 623 k.p.c.), do których należy zaliczyć m.in. usytuowanie gruntów rolnych w stosunku do budynków mieszkalnych i gospodarczych, jak również poszczególnych, odrębnie położonych gruntów względem siebie, dogodność dojazdu, planowany sposób wykorzystania gruntów rolnych, techniczne możliwości faktycznego prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz dotychczasowe zaangażowanie w jego prowadzenie przy uwzględnieniu priorytetowego traktowania współwłaściciela, który dotychczas nim się zajmował (art. 214 § 1 i 2 k.c.). Okoliczność, że gospodarstwo rolne składa się z kilku wydzielonych ewidencyjnie działek oraz że dla różnych części gospodarstwa powadzone są odrębne księgi wieczyste niewątpliwie, sprzyja technice podziału, jednakże nie ma istotnego znaczenia do oceny, czy wydzielone, przy zastosowaniu tego kryterium, gospodarstwa gwarantują racjonalne prowadzenie każdego z nich i nie może przesądzać o zaniechaniu korzystania przez sąd z opinii biegłych”. Należy pamiętać, że podział nieruchomości lub podziału nieruchomości nie można przeprowadzić, jeśli podział byłby sprzeczny z gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub gdyby współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.

Podział gospodarstwa rolnego niemożliwy- sądowe zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego

Jeżeli podział gospodarstwa rolnego nie jest możliwy ze względu na ocenę biegłego sądowego wskazującą sprzeczność z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, wówczas sąd rozważa przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli. Na pierwszy plan, przy dokonaniu wyboru współwłaściciela, któremu miałoby być gospodarstwo przyznane, wysuwa się ten ze współwłaścicieli, który stale w gospodarstwie pracuje, prowadzi je i stanowi on jego centrum interesów życiowych; sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, który daje najlepszą gwarancję prowadzenia gospodarstwa, zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.

W praktyce gospodarki rolnej sąd przyzna gospodarstwo temu współwłaścicielowi, który spełnia określone warunki ustawowe.

Rękojmia należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego a przyznanie jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych

Rękojmia należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego nie znajduje definicji, jednakże w oparciu o wydane dotąd orzecznictwo sądowe przyjąć można cechy tej instytucji. Rękojmia jest gwarancją należytego wykorzystywania gospodarstwa rolnego, która ma na celu wzmocnić wiarygodność osoby, której gospodarstwo zostanie przyznane.

Jeżeli warunki do przyznania gospodarstwa rolnego spełnia więcej współwłaścicieli niż jeden, wówczas sąd będzie brał pod uwagę przesłankę – gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Jest to przesłanka ocenna. Sąd, oceniając rękojmię, bierze pod uwagę sytuację wszystkich współwłaścicieli gospodarstwa rolnego, analizując ich kwalifikacje i możliwości prowadzenia gospodarstwa. W okolicznościach konkretnej sprawy, dokonanie oceny, który ze współwłaścicieli będzie dawał najlepszą gwarancję – konkretne cechy i fakty będą brane pod uwagę do oceny sądowej. Należy przedstawić sądowi wszystkie okoliczności będące papierkiem lakmusowym i wyraźnym dowodem na potwierdzenie sformułowań wskazanych w stanowisku procesowym uczestnika postępowania.

Obniżenie spłat współwłaściciela.

Sąd nie ma obowiązku obniżenia kwoty spłaty współwłaściciela. Jednakże w związku z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, na wniosek współwłaściciela Sąd może dokonać obniżenia kwoty spłaty – jeśli jego wielkość, stan, wysokość uzyskiwanych dochodów z produkcji rolnej może spowodować znaczne zmniejszenie potencjału gospodarstwa rolnego. Wysokość przysługujących współwłaścicielom spłat może być ustalana na podstawie ich zgodnego porozumienia, a w przypadku braku zgody sąd bierze pod uwagę majątkową współwłaściciela zobowiązanego. Jeżeli Sąd podejmie decyzję o zmniejszeniu spłaty współwłaściciela to obniżenie to powinno mieć wymiar racjonalny, nie nadmierny.

Sąd Najwyższy wskazał przesłanki obniżenia wysokości spłat współwłaściciela w Postanowieniu z dnia 10.01.2013r. precyzując, iż:

„1. Beneficjentem swoistego przywileju z art. 216 § 2 k.c. obniżenia wysokości spłaty przy zniesieniu współwłasności można być jedynie wtedy, gdy wykaże się, że spłata pełnej wartości udziału zagraża prawidłowemu prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Taki stan rzeczy będzie miał miejsce wówczas, gdy przedmiotem podziału jest gospodarstwo rolne, które ma przynajmniej potencjalną możliwość służenia produkcji rolnej oraz, z którego dochodów współwłaściciel, któremu zostało ono przyznane na własność, będzie dokonywał dopłat lub spłat na rzecz jego byłych współwłaścicieli.

2. Zastosowanie art. 216 § 2 k.c. musi uwzględniać wyważenie interesów zarówno współwłaściciela gospodarstwa rolnego zobowiązanego do dopłat lub spłat, jak również współwłaścicieli uprawnionych do tych świadczeń.

3.Zabezpieczenie spłaty w razie zniesienia współwłasności może nastąpić „w razie potrzeby”. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy wysokość zasądzonej spłaty pozostaje w znacznej dysproporcji w stosunku do dochodów uzyskiwanych przez współwłaściciela zobowiązanego do spłaty oraz do posiadanego przez niego majątku[[3]](LINK 1)”.

Dodatkowo, współwłaściciel, któremu przyznano gospodarstwo, jest obowiązany pozostałym współwłaścicielom do rozliczenia spłat zgodnie z ustaleniami sądu.

Nabycie nieruchomości rolnej

Nabycie nieruchomości rolnej może nastąpić na różne sposoby – najczęściej w drodze dziedziczenia, kupna lub innej czynności prawnej. W przypadku, gdy nieruchomość rolna staje się przedmiotem współwłasności, każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądać zniesienia współwłasności. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy nabycie nieruchomości rolnej nastąpiło w wyniku spadkobrania i nowi współwłaściciele chcą uregulować swoje prawa do gospodarstwa. Zniesienie współwłasności może być dokonane w drodze umowy, jeśli współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału, lub w postępowaniu sądowym, gdy nie ma porozumienia. W każdym przypadku proces ten ma na celu zapewnienie, by gospodarstwo rolne mogło być dalej prowadzone w sposób efektywny i zgodny z przepisami prawa.

Kształtowanie ustroju rolnego

Kształtowanie ustroju rolnego to proces, który ma na celu ochronę interesu społeczno-gospodarczego oraz zapewnienie racjonalnego wykorzystania gruntów rolnych. W polskim prawie zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego jest ściśle powiązane z zasadami kształtowania ustroju rolnego. Sąd, rozstrzygając o zniesieniu współwłasności, musi brać pod uwagę nie tylko interesy współwłaścicieli, ale także szeroko pojęty interes społeczny i gospodarczy. Może to oznaczać, że gospodarstwo rolne zostanie przyznane temu współwłaścicielowi, który daje najlepszą gwarancję jego prawidłowego prowadzenia, nawet jeśli nie jest to osoba, która dotychczas nim zarządzała. Kształtowanie ustroju rolnego odbywa się zarówno w drodze umowy notarialnej, jak i postępowania sądowego, w zależności od tego, czy współwłaściciele potrafią dojść do porozumienia. Celem tych regulacji jest zapewnienie, by gospodarstwa rolne pozostały zorganizowanymi całościami gospodarczymi, zdolnymi do efektywnej produkcji rolnej i realizacji społeczno-gospodarczego przeznaczenia rzeczy.

Korzyści z pomocy adwokata przy zniesieniu współwłasności gospodarstwa rolnego

Skorzystanie z pomocy adwokata specjalizującego się w prawie nieruchomości i gospodarstw rolnych niesie ze sobą wymierne korzyści. Profesjonalny pełnomocnik pomoże nie tylko w prawidłowym przygotowaniu wniosku i zgromadzeniu niezbędnych dokumentów, ale również w sformułowaniu stanowiska procesowego w taki sposób, aby najlepiej zabezpieczyć interes klienta. Adwokat wskaże, jakie dowody warto przedstawić, np. dotyczące rękojmi należytego prowadzenia gospodarstwa, i przygotuje argumentację odnoszącą się do orzecznictwa oraz praktyki sądowej. Dzięki temu zwiększa się szansa na korzystne rozstrzygnięcie sprawy – zarówno w zakresie przyznania gospodarstwa, jak i ewentualnych spłat czy obniżenia ich wysokości. Dodatkowo, wsparcie adwokata pozwala uniknąć błędów formalnych, które mogłyby przedłużyć postępowanie, a także daje pewność, że sprawa zostanie przeprowadzona z uwzględnieniem wszystkich szczególnych przepisów chroniących gospodarstwa rolne.