Dzierżawa a zasiedzenie nieruchomości.

Po jakim czasie dzierżawa przechodzi na własność?

Pytanie, które często pojawia się u wieloletnich dzierżawców, którzy chcieliby nabyć własność nieruchomości przez zasiedzenie dotyczy tego, czy dzierżawa przechodzi na własność, lub tego po jakim czasie dzierżawa przechodzi na własność. Otóż, dzierżawa jest innym tytułem prawnym do nieruchomości niż własność. Dzierżawa nie przechodzi na własność. Posiadanie nieruchomości wskutek zawarcia umowy dzierżawy jest posiadaniem zależnym. Fakt zawarcia umowy dzierżawy między właścicielem a dzierżawcą oznacza istnienie posiadania zależnego.  Posiadanie zależne nigdy nie może doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości.

Ustna umowa dzierżawy a zasiedzenie.

Zawarcie umowy dzierżawy gruntu z właścicielem uniemożliwia zasiedzenie nawet w sytuacji, gdy właściciel nie interesuje się nieruchomością a jedynie pobiera czynsz. Zawarta umowa dzierżawy powoduje, że dzierżawca jest w posiadaniu zależnym. Dopóki dzierżawca nie zmieni charakteru posiadania w sposób jawny i nie zacznie dysponować nieruchomością wbrew woli właściciela jak właściciel, dopóty nie będzie mógł zasiedzieć nieruchomości. Dzierżawca mimo długiego okresu uprawiania ziemi czy dysponowania nieruchomością nie będzie mógł nabyć własności dzierżawionej nieruchomości przez zasiedzenie.

Zawierając umowę dzierżawy stał się posiadaczem zależnym. Posiadanie zależne wyklucza zasiedzenie nieruchomości nawet jeżeli umowa między dzierżawcą a właścicielem zawarta jest w formie ustnej.

Czy umowa dzierżawy przerywa bieg zasiedzenia?

Można przyjąć, iż zawarcie umowy dzierżawy pomiędzy właścicielem a posiadaczem samoistnym nieruchomości oznacza zmianę charakteru posiadania z posiadania samoistnego na posiadanie zależne. Skutek zmiany charakteru posiadania powoduje, wstrzymanie stanu prowadzącego do zasiedzenia nieruchomości. Upraszczając posiadacz nieruchomości uznając prawa właściciela nieruchomości powoduje utratę możliwości zasiedzenia.

Przykład: Ziemia leżąca odłogiem została zajęta przez Pana Kowalskiego. Pan Kowalski uprawiał zajętą siemię przez wiele lat. Pewnego słonecznego dnia spadkobiercy właściciela zajętej ziemi potwierdzili Panu Kowalskiemu własność nieruchomości. W wyniku przeprowadzonej rozmowy, wszyscy doszli do wniosku, że warto uregulować zaistniały stan rzeczy. Między właścicielami a Panem Kowalskim została zawarta umowa dzierżawy. Zawarcie umowy dzierżawy skutkuje uznaniem praw właścicieli nieruchomości. Nastąpiło przerwanie biegu zasiedzenia.

Obrona przed zasiedzeniem a umowa dzierżawy.

W sytuacji, w której między właścicielem a dzierżawcą dojdzie do sporu, którego przedmiotem jest nieruchomość właściciel może bronić się przed zasiedzeniem poprzez udowodnienie, że między nim a dzierżawcą istniała umowa. Inaczej rzecz ujmując, żeby obronić się przed zasiedzeniem nieruchomości przez dzierżawcę trzeba udowodnić fakt zawarcia i istnienia umowy dzierżawy. Wykazanie, że dzierżawca znajduje się w posiadaniu zależnym odniesie skutek, w postaci oddalenia wniosku o zasiedzenie nieruchomości. Warto rozważyć możliwość uzyskania wsparcia adwokata od zasiedzenia. Tylko profesjonalny pełnomocnik pomorze uniknąć błędów i uchybień.

Nieopłacanie czynszu przez dzierżawcę a zasiedzenie.

Jeżeli w trakcie trwania zawartej umowy dzierżawy, dzierżawca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków i przestaje płacić ustalony czynsz właścicielowi, to nie oznacza jeszcze, że jest w drodze do zasiedzenia. Wobec istnienia miedzy stronami stosunku umownego, właściciel będzie mógł dochodzić zapłaty czynszu przymusowo, nawet w postępowaniu egzekucyjnym. Nieregulowanie czynszu nawet przez wiele lat, nie oznacza ze umowa dzierżawy między stronami nie istnieje  (lub wygasła) a dzierżawca jest w drodze do zasiedzenia nieruchomości. Brak zapłaty powoduje powstanie u właściciela roszczenie o zapłatę czynszu od momentu powstania zaległości.