Obrona przed zasiedzeniem. Jak odebrać posiadanie samoistne.

Obrona przed zasiedzeniem polega na podjęciu czynności zmierzających do udowodnienia przerwania biegu zasiedzenia lub wykazania, że nie doszło do zasiedzenia. Do takich czynności należą wszystkie działania, których katalog wyczerpujący określony jest w stosowanym odpowiednio art. 123 kodeksu cywilnego. Wszystkie czynności skierowane przeciwko samoistnemu posiadaczowi zmierzające do pozbawienia go posiadania lub takie, które mogą ten cel osiągnąć powodują przerwanie biegu zasiedzenia nieruchomości.

Obrona przed zasiedzeniem możliwa jest wyłącznie przez właściciela nieruchomości lub jego następców prawnych.

Orzecznictwo: Jak wskazał w uchwale Sąd Najwyższy: „Wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości przez osobę niebędącą jej właścicielem przeciwko posiadaczowi samoistnemu nie przerywa biegu zasiedzenia przez niego własności tej nieruchomości[1]”

Przykład: Odzyskanie posiadania samoistnego może nastąpić wskutek wezwania do wydania nieruchomości posiadanej bez tytułu prawnego.

Aby nie doszło do zasiedzenia nieruchomości można wytoczyć dwa rodzaje powództw sądowych.

Powództwo windykacyjne.

Powództwo takie jest najczęściej spotykanym środkiem obrony przed zasiedzeniem. Właściciel nieruchomości rości sobie prawo do zwrotu w posiadanie jego własności, która znajduje się w rękach posiadacza samoistnego.

Powództwo negatoryjne.

Powództwo negatoryjne polega na żądaniu zaprzestania naruszeń na nieruchomości dokonywanych przez posiadacza samoistnego.

Powództwo o ustalenie prawa własności.

Konieczność wystąpienia z roszczeniem o ustalenie stosunku prawa może wynikać z konkretnego stanu faktycznego. Powództwo to nie jest typowym środkiem ochrony przed zasiedzeniem.  Jednak zawarcie w pozwie elementów zmierzających nie tylko do ustalenia prawa własności ale i ochrony prawa własności, może odnieść skutek w postaci ochrony przed zasiedzeniem.

Wniosek o dział spadku i zniesienie współwłasności między spadkobiercami.

Wskazany wniosek nie jest typowym środkiem ochrony przed zasiedzeniem, jednakże zawarcie w piśmie zawierającym taki wniosek, elementów wynikających z konkretnego stanu faktycznego może doprowadzić do przerwania biegu zasiedzenia.

Jakie argumenty podnosić w obronie przed zasiedzeniem w Sądzie?

W obronie przed zasiedzeniem należy podnosić wszystkie dostępne argumenty na poparcie faktów i odpieranie twierdzeń wnioskodawcy. Każdy podnoszony argument powinien być poparty stosownym dowodem.

Przykład: Użytkujący nieruchomość nie był posiadaczem samoistnym od 30 lat, ponieważ 27 lat temu jeszcze płacił czynsz dzierżawny, na co wskazuje prezentowane pokwitowanie.

Co trzeba udowodnić w obronie przed zasiedzeniem w Sądzie?

Broniąc się przed zasiedzeniem należy udowodnić, że nie posiadanie nie miało przymiotu posiadania samoistnego, lub też, że nie upłynął odpowiedni czas, który jest warunkiem nabycia własności przez zasiedzenie bowiem w skutek działań podejmowanych przez właściciela nieruchomości doszło do przerwania biegu zasiedzenia. Można także powoływać się w sądzie na przerwanie biegu zasiedzenia.

Jakie pytania do świadków w sprawie o zasiedzenie. Jak pytać świadków?

Przed przystąpieniem do zadawania pytań świadkom, należy zastanowić się jakie fakty mają być udowodnione za pomocą tych osobowych źródeł dowodowych. Jeżeli zatem uczestnik postępowania chce uzyskać wiedzę od świadka na temat tego ile czasu wnioskujący o zasiedzenie użytkuje nieruchomość powinien zadać pytanie w sposób następujący:

Np:  „Proszę powiedzieć, od jakiego czasu Wnioskodawca  użytkuje nieruchomość A”.

Ciężar dowodu związany z obroną przed zasiedzeniem.

Ciężar dowodu co do zasady spoczywa na tym kto z danego faktu wywodzi skutki prawne. Więc jeżeli właściciel nieruchomości twierdzi, że posiadacz był w posiadaniu zależnym lub też, że nie upłynął odpowiedni okres konieczny do zasiedzenia, lub też, że chce obalić domniemanie ciągłości posiadania, powinien te fakty odpowiednimi dowodami wykazać.

Domniemania prawne.

Domniemania prawne dają podstawę przyjąć twierdzenie za prawdziwe.  Skutkiem przyjęcia domniemania prawnego jest zmiana podmiotu, na którym spoczywał ciężar udowodnienia danego faktu. W związku z zasiedzeniem występują następujące domniemania:

1. Domniemanie posiadania samoistnego.
   Art. 339 kc : „domniemywa się, że ten kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym”.
2. Domniemanie ciągłości posiadania.
3. 340 kc :”domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania”.

Powołane wyżej domniemania prawne w sprawie o zasiedzenie pomagają w prowadzeniu postępowania dowodowego przed Sądem. Są to domniemania prawne wzruszalne, które w obronie przed zasiedzeniem należy obalić.

Kiedy zasiedzenie jest niemożliwe?

Zasiedzenie jest niemożliwe w przypadku istnienia umów między właścicielem a posiadaczem nieruchomości lub innych sytuacji powodujących, że osoba władająca nieruchomością nie jest w posiadaniu samoistnym. Warunkiem zasiedzenia nieruchomości poza odpowiednim czasem władania jest posiadanie samoistne.

Jak podważyć zasiedzenie.

Osoba podejmująca obronę przed zasiedzeniem powinna skupić się na przygotowaniu dowodów świadczących na jej korzyść. Wszystkie przygotowane dowody na poparcie konkretnych faktów należy przedstawić sadowi do oceny. Na każdym etapie postępowania warto rozważyć pomoc adwokata od zasiedzenia nieruchomości. 

[1] Uchwala Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2018r. Sygn. akt III CZP 100/17, Link: http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/OrzeczeniaHTML/iii%20czp%20100-17.docx.html dostęp dnia 10.05.2021r.