Zdjęcie dodane przez Magic K
Tylko posiadanie samoistne prowadzi do zasiedzenia nieruchomości. Posiadanie samoistne to władanie nieruchomością jak właściciel. Wszystkie zachowania posiadacza samoistnego powinny odpowiadać treścią zachowaniu właściciela. Odnosi się to do faktycznego władztwa nad nieruchomością dla siebie a nie dla kogoś innego. Dotyczy to wszystkich działań, które świadczą o samodzielnym, rzeczywistym i niezależnym od niczyjej woli użytkowaniu nieruchomości.
Przykład: Posiadacz samoistny nie opłaca czynszu za korzystanie nieruchomości.
Przykład: Posiadacz samoistny nie pyta nikogo o zdanie w kwestii dysponowania nieruchomością.
Przykład: Posiadacz samoistny decyduje o oddaniu części działki w dzierżawę innej osobie.
Przykład: Posiadacz samoistny dysponuje nieruchomością w sposób widoczny dla sąsiadów np. kosi i zbiera trawę, dokonuje remontów, maluje ogrodzenie.
Spis treści:
Jak stać się posiadaczem samoistnym?
Żeby stać się posiadaczem samoistnym nieruchomości niezbędne są dwa elementy. Pierwszy to faktyczne władanie nieruchomością jak właściciel, dysponowanie i zarządzanie wedle własnego uznania. Drugi dotyczy woli posiadania nieruchomości dla siebie a nie dla kogoś innego i niezależnie od innych osób. Te dwa elementy animus rem sibi habendi i corpus wystarczą dla przyjęcia, że jest się posiadaczem samoistnym. Posiadanie samoistne musi być ujawnione w otoczeniu. Fakt władania z wolą władania dla siebie musi być dostrzegalny i jawny dla wszystkich. Tylko taki stan rzeczy może doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości. Nie jest możliwe zasiadywanie nieruchomości potajemnie. Posiadanie, które nie będzie dostrzegalne dla otoczenia jako właścicielskie nie może być uznane za posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia.
Jak udowodnić posiadanie samoistne?
Fakt posiadania samoistnego może być udowodniony np. za pomocą dowodu ze świadków, za pomocą dokumentów dotyczących opłat za media, danin podatkowych, faktur związanych z przeprowadzeniem remontów czy renowacji. Szczególne znaczenie przypisać należy osobowym źródłom dowodowym, ponieważ poprzez odpowiedni dobór pytań można doprowadzić do uzyskania satysfakcjonujących zeznań. Posiadanie samoistne można udowadniać za pomocą wszelkich możliwych środków dowodowych. Przez sądem w postępowaniu o zasiedzenie należy przywołać w odpowiednim terminie procesowym każdy dowód, który może świadczyć o posiadaniu samoistnym.
Jak stracić posiadanie samoistne?
Utrata przymiotu posiadacza samoistnego mimo faktycznego władania nieruchomością możliwa jest w sytuacji w której posiadacz samoistny zapłaci czynsz lub zapyta właściciela o zgodę na zastosowanie płodozmianu lub zmiany substancji nieruchomości. Inaczej rzecz ujmując, posiadacz samoistny straci przymiot posiadacza samoistnego w sytuacji, gdy da wyraz, że jest tylko użytkownikiem, najemcą lub dzierżawcą. Jeżeli jego zachowanie w stosunku do nieruchomości będzie świadczyło o tym, że dysponuje nieruchomością nie dla siebie tylko dla kogoś innego. Ponadto, można utracić posiadanie samoistne, jeżeli zachowania świadczące o niesamodzielności będą dostrzegalne przez otoczenie. To może doprowadzić w prosty sposób do udowodnienia posiadania zależnego a nie samoistnego. Brak woli posiadania nieruchomości dla siebie prowadzi do przyjęcia zależności posiadania.
Przykład: „(…)samoistny posiadacz rzeczy w złej wierze, który w czasie biegu zasiedzenia zwraca się do właściciela lub innej osoby, którą uważa za właściciela, z ofertą nabycia własności tej rzeczy w drodze umowy, nie pozbawia swego posiadania przymiotów samoistności, chyba że z innych okoliczności wynika, iż rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą[1]”.
Bezprawne zabranie posiadania a zasiedzenie.
Odebranie nie-właścicielowi posiadania nieruchomości bezprawnie nie powoduje przerwania biegu zasiedzenia. Odebranie siłą nieruchomości nie przyniesie oczekiwanego skutku w postaci przerwania biegu zasiedzenia. Po przywróceniu posiadania, jeżeli samoistny posiadacz będzie się tego domagał, posiadane będzie traktowane jako nieprzerwane.
Przykład: Nieprawidłowe jest działanie właściciela, który ogradza działkę wykorzystywaną od lat przez innego posiadacza. Takie działanie nie przerywa biegu zasiedzenia. Podjęcie przez samoistnego posiadacza kroków prawnych mających na celu przywrócenie posiadania będzie miało skutek taki, jak gdyby ciągłości posiadania nie przerwano. Stanowi o tym art. 345 kc[2], bowiem: „ posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane”.
Sprzedaż samoistnego posiadania nieruchomości. Czy posiadacz samoistny może sprzedać nieruchomość?
Sprzedaż posiadania samoistnego nie jest możliwa. Posiadanie jest stanem faktycznym, który nie może zostać przeniesiony na inną osobę wskutek czynności prawnej.
Posiadacz samoistny do momentu uzyskania prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia nie ma możliwości sprzedać nieruchomości mimo, że w stosunku do nieruchomości wykonuje wszystkie czynności faktyczne właścicielskie z wolą władania nieruchomością dla siebie. Posiadacz samoistny będzie mógł dokonać sprzedaży nieruchomości, gdy zgłosi posiadanie samoistne w sądzie składając wniosek o zasiedzenie i otrzyma prawomocne postanowienie stwierdzające ten fakt. Ten dokument będzie świadczył o nabyciu tytułu własności nieruchomości. Do momentu uregulowania stanu prawnego nieruchomości, choćby już po upływie terminu na zasiedzenie i zasiedzeniu nieruchomości z mocy prawa, sprzedaż jest niemożliwa.
Czy posiadacz samoistny może wydzierżawić grunt?
Posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia musi być nieprzerwane. Nie wyklucza to jednak sytuacji, w której posiadacz samoistny dysponuje gruntem jak właściciel, wedle własnego uznania i oddaje go w posiadanie zależne innej osobie. Oddanie nieruchomości w dzierżawę przez posiadacza samoistnego nie powoduje, że podmiot ten traci przymiot posiadacza samoistnego.
Co mówi kodeks cywilny?
Art. 337 kodeksu cywilnego wskazuje, iż:” posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne”.
Gdzie zgłosić posiadanie samoistne? Władanie samoistne jak uregulować?
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia należy złożyć w Sądzie właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Można ubiegać się o stwierdzenie zasiedzenia po upływie odpowiednio 20 lub 30 lat posiadania samoistnego, w zależności od dobrej lub złej wiary. Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia wynosi 2000zł. Żeby uregulować sytuację dotyczącą władania samoistnego konieczne jest złożenie wniosku do Sądu. Bez postępowania sądowego nie ma możliwości uzyskania stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości.
Posiadanie samoistne powinno być wykazane już w piśmie procesowym. Do zasiedzenia niezbędne jest wskazanie faktu posiadania samoistnego oraz dowodów na jego poparcie. W dalszej kolejności posiadanie samoistne będzie trzeba wykazać w sądzie. Na ten fakt trzeba być skrupulatnie przygotowanym. Przeprowadzenie dowodów na fakt posiadania samoistnego ma kluczowe znaczenie dla stwierdzenia przez Sąd zasiedzenia. Bez wykazania posiadania samoistnego nie ma możliwości zasiedzenia nieruchomości.
Posiadanie samoistne a podatek od nieruchomości.
Posiadacz samoistny, który nie jest właścicielem nieruchomości ma tak jak właściciel obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości jeżeli wykonuje w stosunku do nieruchomości czynności faktyczne jak właściciel. Jeżeli wykonuje wszystkie czynności właścicielskie, oraz posiada wolę dysponowania nieruchomością jak właściciel, według definicji staje się podatnikiem podatku od nieruchomości. Stawka podatku od nieruchomości od nieruchomości, którą dysponuje posiadacz samoistny dla posiadacza samoistnego dysponującego nieruchomością bez tytułu prawnego jak i dla właściciela jest taka sama. Stawka podatku od nieruchomości ustalana jest każdorazowo przez właściwe organy gminy.
Co mówi ustawa o podatku od nieruchomości?
Art. 3 ust. 1. pkt. 2 podatku od nieruchomości wskazuje, iż: „Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące: posiadaczami samoistnymi nieruchomości(…)[3]”.
Posiadacz samoistny jako podatnik podatku nieruchomości zobowiązany do zapłaty podatku musi być jednak ujawniony w ewidencji gruntów i budynków, od tego bowiem momentu na posiadaczu samoistnym ciąży obowiązek podatkowy. Jeżeli w ewidencji gruntów i budynków wpisany jest właściciel nieruchomości, to na właścicielu ciąży obowiązek podatkowy[4].
Posiadanie samoistne a prawo budowlane.
Prawo budowlane[5] zezwala na zabudowanie nieruchomości każdemu, kto wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Posiadanie samoistne wskazuje kto faktycznie włada nieruchomością, jest stanem faktycznym a nie jest tytułem prawnym. Brak tytułu prawnego, wykazanie się jedynie posiadaniem samoistnym uniemożliwia dokonanie zabudowania działki. Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane pod groźbą odpowiedzialności karnej. Inwestor składając oświadczenie narusza przepisy kodeksu karnego polegające na złożeniu fałszywego oświadczenia. Organ administracyjny nie co do za sady nie ma obowiązku badać prawdziwości złożonego oświadczenia, jednakże złożenie oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane niezgodnie z prawą może doprowadzić do poniesienia odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.
Co mówi prawo budowlane?
Art.3 pkt. 11 Prawa budowlanego wskazuje, iż: „prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych”.
Posiadacz samoistny w ewidencji gruntów.
Jeżeli w ewidencji gruntów wpisany jest samoistny posiadacz nieruchomości nieprawidłowo, należy doprowadzić do uaktualnienia wpisu w rejestrze. W tym celu należy złożyć odpowiedni wniosek o zmianę właściciela, dołączając dokumenty świadczące o posiadanym tytule własności. Na tej podstawie wpis w ewidencji gruntów i budynków zostanie zaktualizowany.
Jak wpisać posiadacza samoistnego do ewidencji gruntów.
Możliwość wpisania samoistnego posiadacza do ewidencji gruntów i budynków zachodzi jedynie wówczas gdy nie da się ustalić właściciela wobec braku księgi wieczystej, zbioru dokumentów lub innych dokumentów. Jest to praktycznie jedyna sytuacja umożliwiająca obecnie wpisanie do ewidencji gruntów i budynków samoistnego posiadacza nieruchomości.
Co mówi ustawa prawo geodezyjne i kartograficzne?
Art.20 ust. 2 pkt. 1b stanowi, iż: „w ewidencji gruntów i budynków wskazuje się właścicieli nieruchomości a w przypadku gruntów, dla których ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić ich właścicieli – osoby lub inne podmioty, które władają tymi gruntami na zasadach samoistnego posiadania[6]”.
[1] Postanowienie z dnia 26 marca 2013r. Sądu Rejonowy w Oleśnicy sygn. akt. I Ns 275/12. Link: https://www.saos.org.pl/judgments/content/138664.html Dostęp z dnia 26.04.2021r.
[2]Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19640160093
[3] Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 1991 poz.31). https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19910090031
[4] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2013 r., sygn. akt II FSK 1749/11 Czytaj więcej na Prawo.pl: https://www.prawo.pl/biznes/samoistny-posiadacz-nieruchomosci-musi-byc-ujawniony-w-ewidencji,289867.html
[5] Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz.U.1994 nr 89, poz.414), Link: http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19940890414 dostęp z dnia 26.04.2021r.
[6]Ustawa z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163), Link: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19890300163 dostęp z dnia 26.04.2021r.
