Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości mieszkania, domu, działki. 

Zainicjowanie postępowania działowego w przedmiocie zniesienia współwłasności wymaga złożenia w sądzie odpowiedniego wniosku. Złożenie w sądzie wniosku o zniesienie współwłasności spowoduje rozpoczęcie postępowania. Podkreślić należy, iż złożenie do sądu wniosku o zniesienie współwłasności, niezależnie od stanowisk stron i braku porozumienia między współwłaścicielami spowoduje likwidację stosunku współwłasności. Z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością można stwierdzić, że współwłasność zostanie zniesiona a sporna nieruchomość rozdysponowana w najlepszy dla danych okoliczności sposób.

Podkreślić należy, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądania zniesienia współwłasności przez sąd wobec braku porozumienia co do takiego podziału.

Ile trwa zniesienie współwłasności nieruchomości w sądzie?

Czas trwania postępowania o zniesienie współwłasności może wynosić od około roku do nawet kilku lat.

Postępowanie sądowe będzie znacznie wydłużone, jeżeli poza uzgodnieniem stanowisk stron i ustaleniu przez sąd właściwego sposobu zniesienia współwłasności, będzie zachodziła konieczność przeprowadzenia postępowań spadkowych po zmarłych uczestnikach, poszukiwanie uczestników czy inne wydłużające postępowanie czynności. Nie bez znaczenia jest także miasto, w którym prowadzone będzie postępowanie. W dużych miastach, gdzie obłożenie sądów pracą jest większe niż w mniejszych miejscowościach, wyznaczenie rozprawy i kolejnych będzie miało znacznie dłuższe terminy.

Czas trwania postępowania w sprawie o zniesienie współwłasności do wydania przez sąd odpowiedniego uzależniony jest każdorazowo od sytuacji faktycznej. Im bardziej skomplikowana sprawa, tym postępowanie potrwa dłużej.

Ile kosztuje zniesienie współwłasności nieruchomości w sądzie?

Koszt sprawy o zniesienie współwłasności obejmuje opłatę sądową w wysokości 1000 zł na co wskazuje ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych- jest to opłata stała. Ponadto w postępowaniu mogą pojawić się następujące koszty: koszt sporządzenia opinii występujących w sprawie biegłych sądowych do spraw wyceny nieruchomości, do spraw geodezji i kartografii, wynagrodzenie dla kuratora lub innych. Koszty adwokackie w sprawie o zniesienie współwłasności uzależnione są zwykle od stopnia skomplikowania sprawy i nakładu czasu pracy. Minimalne wynagrodzenie adwokackie w sprawie z wniosku o z niesienie współwłasności wskazane jest w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.

Kto ponosi koszty postępowania o zniesienie współwłasności?

W sprawie o zniesienie współwłasności wnioskodawca oraz uczestniczy postępowania co do zasady ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie. Sady zwykle w rzeczonym postępowaniu opierają swoje orzeczenie na art. 520 §1 kpc. Wyjątku od odstąpienia od zasady wyrażonej w powołanym artykule dotyczą m.in. sytuacji gdy między stronami występuje sprzeczność interesów. Jak potwierdza Sąd Najwyższy: „W judykaturze utrwalone jest stanowisko, że w sprawach tzw. „działowych” (a więc także o zniesienie współwłasności) nie zachodzi przewidziana w art. 520 § 2 i 3 k.p.c. sprzeczność interesów uczestników, niezależnie od tego, jaki sposób zniesienia współwłasności czy podziału oni postulują i jakie wnioski składają w tym 3 względzie[1]”.

Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości przez sąd.

Zniesienie współwłasności przez spłatę współwłaściciela.

Jeżeli podział fizyczny nieruchomości nie jest możliwy, Sąd będzie rozpatrywał możliwość przyznania nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli ze stosownymi spłatami pozostałych współwłaścicieli.

Wielokrotnie w praktyce sprawy dotyczą sytuacji, gdzie współwłaściciele mają wspólną wizję co do osoby przyszłego właściciela po zniesieniu współwłasności oraz osoby, która uzyska spłatę ale nie mogą porozumieć się co do wartości nieruchomości i wysokości spłaty.

Osobnych rozważań i analizy wymagać będą przypadki, gdzie do podziału między współwłaścicieli jest gospodarstwo rolne. W przypadku współwłasności gdzie przedmiotem wspólności jest gospodarstwo rolne należy wziąć pod uwagę uszczegółowiony w przepisach prawnych sposób likwidacji stosunku współwłasności. Istotne wówczas znaczenie będą miały cechy, które należy wyważyć związane z gospodarką produkcyjną, produkcją rolną i inne. W takich przypadkach możliwe jest obniżenie spłat.

Czy sąd może zmusić współwłaściciela do spłaty?

Spłata pozostałych współwłaścicieli jest wynikiem wyrażenia przez wszystkich na przyznanie jednemu ze współwłaścicieli przedmiotu współwłasności na własność. Z przyznaniem przedmiotu współwłasności najczęściej wiąże się dokonanie spłat. Sąd nie może przyznać przedmiotu współwłasności osobie, która nie wyraża takiej woli oraz takiej, która nie ma możliwości finansowych na dokonanie spłat.

Zniesienie współwłasności bez podział fizyczny.

Pierwszym sposobem rozpatrywanym przez sąd, który ma na celu zlikwidowanie stosunku współwłasności jest podział fizyczny, czyli wydzielenie współwłasności. W pierwszej kolejności sąd bada czy taki podział jest dopuszczalny i w ogóle możliwy. Jeżeli podział fizyczny jest możliwy i celowy, zostanie wydane odpowiednie postanowienie wskutek czego powstaną dwie niezależne nieruchomości, dla których będzie można założyć lub wyodrębnić księgi wieczyste.

Art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje materialnoprawne przesłanki warunkujące możliwość dokonania podziału nieruchomości.

Zasada ustawowa implikuje stwierdzenie, iż zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości wymaga zgodności projektu podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, a w razie jego braku – z decyzją o warunkach zabudowy albo przepisami odrębnymi oraz zapewnienie wydzielonej działce gruntu dostępu do drogi publicznej.

Wyjątkiem od wspomnianej zasady jest art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazuje on, iż niesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków może nastąpić niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zniesienie współwłasności przez sprzedaż egzekucyjną.

Zniesienie współwłasności przez sprzedaż komorniczą (sprzedaż licytacyjna) jest w postępowaniu o zniesienie współwłasności ostatecznością. Sąd postanowi o sprzedaży nieruchomości jeżeli podział fizyczny nieruchomości wspólnej nie będzie możliwy, a żaden ze współwłaścicieli nie wyrazi woli przyznania mu nieruchomości na własność wraz z ustaleniem odpowiednich spłat dla współwłaścicieli.

Co sąd bierze pod uwagę przy zniesieniu współwłasności?

Sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności bierze pod uwagę wszystkie okoliczności.  W szczególności istotne znaczenie ma rodzaj nieruchomości, jej dotychczasowy sposób użytkowania i wykorzystywania, stosunek psychiczny do nieruchomości. W każdej sprawie występują inne okoliczności, które mają wpływ na podjęcie przez sąd decyzji co do sposobu podziału. Zdarza się, w przypadku istnienia sporu, że nawet najmniejszy szczegół może przeważyć szalę na korzyść uczestnika postępowania.

Skutki zniesienia współwłasności nieruchomości przez sąd.

Oczekiwanym skutkiem zniesienia współwłasności przez sąd jest likwidacja stosunku współwłasności. Po wydaniu postanowienia w przedmiocie zniesienia współwłasności taki stan rzeczy ulega zmianie i wspólność majątku przestaje istnieć.

Zniesienie współwłasności nie powoduje powstania obowiązku podatkowego, bowiem jest nieodpłatne. Jeśli do zniesienia współwłasności dochodzi poprzez przyznanie przedmiotu własności na własność i zasądzenie spłat- otrzymanie spłaty w wysokości nieprzekraczającej wartości udziału nie jest obciążona podatkiem.

Wartość nieruchomości przy zniesieniu współwłasności.

Wartość nieruchomości w związku ze zniesieniem współwłasności jest przeważającej większości przypadków szacowana przez powołanego do tego celu w postepowaniu sądowym biegłego posiadającego wiadomości specjalne do spraw wyceny nieruchomości. Powołanie przez sąd biegłego sądowego w postępowaniu powoduje, że zostanie przygotowana precyzyjna opinia określająca wartość wspólnej nieruchomości. Na jej podstawie sąd określi wysokość poszczególnych spłat jeżeli taki sposób likwidacji wspólności zostanie ustalony.

Wniosek do sądu o zniesienie współwłasności nieruchomości.

Wniosek do sądu o zniesienie współwłasności powinien przede wszystkim uwzględniać wszystkie okoliczności przedstawiać dowody na poparcie twierdzeń wskazanych w tym wniosku.

Nieprzedstawienie wszystkich okoliczności, pominięcie twierdzeń lub dowodów może być obwarowane rygorem niedopuszczenia ich na dalszym etapie postępowania i pominięte przez sąd. Wniosek o sądowy dział spadku powinien spełniać wszystkie wymogi formalne i merytoryczne.

[1] Postanowienie SN z 15.12.2011 r., II CZ 120/11, LEX nr 1298073.