Zniesienie współwłasności przez sprzedaż licytacyjną.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności nieruchomości jest wydanie przez Sąd postanowienia o zarządzeniu sprzedaży stosownie do przepisów Kodeksu Postępowania Cywilnego i określeniu, że suma uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, po pomniejszeniu o koszty egzekucyjne, będzie podlegała podziałowi między współwłaścicieli. W postanowieniu wydanym przez sąd może także znaleźć się rozstrzygnięcie o wzajemnych rozliczeniach stron z tytułu poniesionych na nieruchomość wspólną nakładów.

Jak wygląda zniesienie współwłasności przez sprzedaż komorniczą?

Z mocy odesłania do przepisów kodeksu postępowania cywilnego, dla zniesienia współwłasności stosuje się przepisy art. 1066–1071 k.p.c. a w sprawach nieuregulowanych wskazanymi przepisami stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.

Oznacza to, iż po złożeniu wniosku o przeprowadzenie sprzedaży nieruchomości przez komornika lub wszczęciu postępowania egzekucyjnego w celu sprzedaży nieruchomości z urzędu, nastąpi zbycie prawa do nieruchomości w oparciu o przepisy o przybiciu i przysądzeniu własności.

W księdze wieczystej wskutek czynności komorniczych pojawi się wzmianka o wszczęciu egzekucji. Komornik jednocześnie przystąpi do opisu i oszacowania nieruchomości a także na skutek działań komornika nastąpi obwieszczenie o licytacji komorniczej mającej na celu zniesienie współwłasności.

 Kiedy sąd decyduje o sprzedaży nieruchomości przez komornika?

Decyzja sądowa w formie postanowienia znoszącego współwłasność polegająca na zarządzeniu sprzedaży nieruchomości wspólnej może być uwarunkowana różnymi przyczynami. Jako przykład można wskazać przyczyny następujące:

• nieruchomości wspólnej nie da się fizycznie podzielić ze względu na sprzeczność takiego podziału z prawem, zasadami współżycia społecznego lub  Dodać należy, iż jeżeli przedmiotem zniesienia współwłasności jest nieruchomość budynkowa sąd będzie rozważał podział fizyczny polegający na wyodrębnieniu własności lokali tzw. nieruchomości lokalowych (art. 46§1 in fine kc), co wynika z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali;
• jeśli współwłaściciele w ogóle nie wnieśli o dokonanie podziału nieruchomości w naturze;
• sąd uzna, że niecelowe jest lub niedopuszczalne jest przyznanie nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłat pozostałych;
• gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu nieruchomości na własność z obowiązkiem spłaty. Dodać w tym miejscu należy, iż w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd nie ma możliwości wbrew woli uczestnika postępowania przyznać mu nieruchomości na własność i zasądzić od niego na rzecz pozostałych uczestników spłatę lub dopłatę;
• gdy wydzielenie oddzielnych lokali będzie w sprzeczności z sytuacją osobistą współwłaścicieli i taki sposób podziału nie stworzy im warunków do niezakłóconego korzystania i współdziałania co do pozostawionych po podziale części wspólnych w ramach całej nieruchomości.

Jaką kwotę można uzyskać znosząc współwłasność przez komornika?

W związku z prowadzonym postępowaniem egzekucyjnym mającym na celu zniesienie współwłasności nieruchomości można uzyskać ¾ sumy oszacowania w pierwszej licytacji lub 2/3 sumy oszacowania w drugiej licytacji. Istnieje także możliwość przejęcia nieruchomości na własność przez współwłaściciela gdy nie będzie osób zainteresowanych nabyciem nieruchomości. Współwłaściciele biorący udział w postępowaniu egzekucyjnym mającym na celu sprzedaż przedmiotu współwłasności będą uczestniczyć w podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży wspólnej nieruchomości na podstawie zasad ukształtowanych art. 625 kpc.

Art. 635 kpc: ” W postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy należących do współwłaścicieli sąd bądź rozstrzygnie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, bądź też tylko zarządzi sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży do czasu jej przeprowadzenia”.

Ile czasu trwa zniesienie współwłasności przez sprzedaż egzekucyjną?

Przeprowadzenie skutecznej licytacji może trwać nawet kilka miesięcy. Ma na to wpływ zarówno formalizm postępowania jak i poszukiwanie oferenta, który będzie zainteresowaniem nabyciem nieruchomości.

Konieczne jest dochowanie przez komornika ustawowych terminów. Jako przykład terminów obligatoryjnych należy zaliczyć np. termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż z upływem 2 tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania, lub np. obwieszczenie o licytacji musi nastąpić co najmniej na 2 tygodnie przed jej terminem.