Umowa dożywocia a zniesienie współwłasności.

Zniesienie współwłasności gdy jeden z udziałów obciążony jest prawem dożywocia wymaga dokonania pogłębionej analizy przypadku. Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości z dożywociem konstrukcyjnie będzie zawierał niestandardowe elementy uzależnione od okoliczności danej sprawy. Przygotowanie wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości z dożywociem wymaga dużego zaangażowania czasu i indywidualnego dostosowania wniosku do stanu faktycznego.

Prawo cywilne przyznaje współwłaścicielowi prawo żądania zniesienia współwłasności. Uprawnienie to co do zasady nie doznaje ograniczeń. Ograniczeniem w likwidacji stosunku współwłasności nie będzie w szczególności fakt, że do nabycia własności udziału doszło wskutek zawarcia umowy dożywocia.

Czy można znieść współwłasność z dożywociem?

Obciążenie udziału w prawie własności umową dożywocia nie wyklucza sądowego zniesienia współwłasności.

Umowa dożywocia polega na zobowiązaniu się nabywcy, do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, przyjęcia jako domownika, dostarczeniu mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału. Jak precyzuje ustawa, jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Sądowe zniesienie współwłasności będzie uwzględniało prawa dożywotnika wynikające z umowy dożywocia jeżeli treść prawa dożywocia zawiera obciążenie nieruchomości użytkowaniem, służebnością mieszkania lub inne. W taki przypadku rysuje się konieczność uwzględnienia w opinii biegłego sądowego prawa dożywocia, które to obciążenie będzie miało wpływ na ustalenie wartości poszczególnych w udziałów w nieruchomości. W szczególności dotyczy to sytuacji, gdy prawem dożywocia obciążony jest tylko jeden z udziałów.

Zaznaczenia w tym miejscu wymaga także, iż judykatura obciążenie nieruchomości prawem rzeczowym jakim jest umowa dożywocia ujmuje niejednolicie. Jednakże w większości stoi na stanowisku, że przy ustalaniu wysokości spłaty lub ustalaniu wartości nieruchomości wartość obciążeń nie jest bez znaczenia. Zostanie odliczona od wartości nieruchomości lub od wartości spłaty.

Jakie są przesłanki do zniesienia współwłasności z dożywociem?

Główną przyczyną zniesienia współwłasności, niezależnie od tego czy udział obciążony jest prawem dożywocia czy nie, jest brak porozumienia między współwłaścicielami. Tak długo jak długo istnieje stosunek współwłasności, podmioty uprawnione mogą żądać zniesienia współwłasności przez sąd.

Wielokrotnie pojawiają się sytuacje, gdzie najmniej zainteresowany zniesieniem współwłasności i np. spłatą drugiego współwłaściciela będzie ten współwłaściciel, który otrzymał prawo własności udziału w zamian za ustanowienie prawa dożywocia na zbywcy. Jeżeli jednak wniosek o zniesienie współwłasności zostanie do sądu skierowany, sąd zakończy postępowanie wydaniem postanowienia, którego efektem będzie likwidacja stosunku współwłasności. Od chwili wydania postanowienia, ściślej mówiąc po jego uprawomocnieniu się przedmiot postępowania czyli nieruchomość nie będzie przysługiwała już niepodzielnie kilku osobom. Spór zostanie zakończony.

Czy dożywotnik musi wyrazić zgodę na zniesienie współwłasności?

Uprawniony z umowy dożywocia w procedurze zniesienia współwłasności nie jest uczestnikiem postępowania. Jego stanowisko, tzn. zgoda na zniesienie współwłasności lub jej brak jest bez znaczenia z punktu widzenia postępowania. Zbywca udziału w nieruchomości w zamian za przeniesienie własności nieruchomości uzyskuje uprawnienia zawierające się w treści prawa dożywocia. W chwili złożenia podpisu na akcie notarialnym przestaje być właścicielem nieruchomości.

Jednocześnie zaznaczyć należy, iż likwidacja stosunku współwłasności między współwłasności nie ma wpływu na uprawnienia przysługujące dożywotnikowi z umowy dożywocia. Treść umowy dożywocia determinuje obowiązki jakie nabywca nieruchomości ma wobec dożywotnika.