Umowny podział nieruchomości do korzystania a zasiedzenie.

Wielokrotnie powtarzają się sytuacje, w których dochodzi do podziału nieruchomości do korzystania między współwłaścicieli, którzy następnie po wieloletnim korzystaniu z wydzielonej części nieruchomości chcą wystąpić z wnioskiem o zasiedzenie.

Zasadniczo umowny podział do korzystania między współwłaścicieli nie może prowadzić do zasiedzenia wydzielonej części powstałej w skutek takiego podziału. Wiąże się to z przepisami regulującymi współwłasność.

Każdy ze współwłaścicieli ma bowiem prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej w taki sposób jaki daje się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

Zasygnalizowany wyżej artykuł, związany z możliwością korzystania w określony sposób z części nieruchomości pomiędzy właścicieli do umówionego użytku uniemożliwia zasiedzenie.

Powołany artykuł stanowi podstawę zawarcia między współwłaścicieli umowy do korzystania z nieruchomości w określony sposób.

Czy można kupić wydzieloną do korzystania część nieruchomości?

Wydzielona do korzystania część nieruchomości sama w sobie nie stanowi przedmiotu obrotu cywilnoprawnego. Możliwe jest natomiast nabycie udziału w nieruchomości wraz z prawem do korzystania z wydzielonej umownie części i korzystanie z tej części jak czynił to poprzedni współwłaściciel.

Czy podział do umówionego użytku wyklucza zasiedzenie?

Podział nieruchomości do umówionego użytku wyklucza zasiedzenie. Współwłaściciel, który wykonuje swoje uprawnienie korzystając z nieruchomości zgodnie z uzgodnieniami nie jest w posiadaniu samoistnym tej części nieruchomości, co w konsekwencji powoduje, że nie jest on w drodze do zasiedzenia takiej części nieruchomości.

W doktrynie przyjęto, iż wydzielenie części nieruchomości do umówionego użytku jest rodzajem posiadania zależnego. Tak np. ” Posiadanie rzeczy w zakresie ustalonym przez podział quoad usum oparte jest na innym prawie niż własność, dlatego jest rodzajem posiadania zależnego”[1]

Możliwy jest jednak stan sprawy, w której następca prawny wszedł w posiadanie wydzielonej do korzystania części nieruchomości na podstawie pisemnej umowy (bez zachowania formy aktu notarialnego) i korzystał z wydzielonej części nieruchomości jak właściciel z wolą władania nią dla siebie. Po 30 latach samoistnego władania częścią nieruchomości doszło do złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia części, której fizycznie nie da się wydzielić. Sąd uwzględnił zmodyfikowany wniosek adwokata prowadzącego sprawę o zasiedzenie i wydał postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia udziału we współwłasności. W takiej sytuacji warto rozważyć możliwość skorzystania z usług adwokata od zasiedzenie nieruchomości.

[1] J. Ignatowicz, [w:] Kodeks…, s. 527; J. Krajewski, Formy…, s. 39, E. Gniewek, [w:] System prawa prywatnego. Tom 3. Prawo rzeczowe, E. Gniewek (red.), Warszawa 2020, s. 456-457, M. Warciński, Podział…, s. 49