Zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej.

Wejście w posiadanie nieruchomości po osobie zmarłej i trwanie w takim stanie rzeczy, może doprowadzić uzukapienta do nabycia własności nieruchomości przeciwko obecnemu właścicielowi. W konkretnych okolicznościach sprawy może także dojść do zaliczenia czasu posiadania poprzednika prawnego nieruchomości.

Zasiedzenie po osobie zmarłej na jej rzecz możliwe jest do przeprowadzenia przed Sądem w sytuacji, gdy osoba ta przez okres 20 lub 30 lat dysponowała posiadaną przez siebie nieruchomością jak właściciel. Wniosek o zasiedzenie na rzecz osoby zmarłej mogą złożyć spadkobiercy, po uzyskaniu prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Zasiedzenie na rzecz osoby zmarłej oznacza, że w toczącym się postępowaniu o zasiedzenie nieruchomości, sąd stwierdza, że osoba zmarła nabyła własność nieruchomości przez zasiedzenie. Stwierdzenie przez osobę zmarłą zasiedzenia nieruchomości ma ten skutek, że nieruchomość wchodzi do majątku spadkowego i podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych. 

Zasiedzenie po rodzicach lub po innej osobie zmarłej.

Można przeprowadzić postępowanie o zasiedzenie po rodzicach lub innej osoby zmarłej wówczas gdy łączny czas posiadania samoistnego przez zmarłych rodziców lub inną osobę wynosi w sumie 20 lub 30 lat. Zasiedzenie po nieżyjących rodzicach najczęściej wykazywane jest przez dzieci będące spadkobiercami w sytuacji gdy choć jedno z rodzeństwa posiada samoistnie nieruchomość, która wcześniej była w dyspozycji rodziców.

Czy można zasiedzieć nieruchomość ze spadku czyli nieruchomość wchodzącą w skład spadku?

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby zasiedzieć nieruchomość ze spadku jeśli pozostali spadkobiercy nieruchomością spadkową się nie interesują i nie podejmują żadnych działań prawnych mających na celu uregulowanie stanu prawnego nieruchomości a szerzej kwestii dotyczących masy spadkowej.

Zasiedzenie a inni spadkobiercy.

Spadkobiercy, przeciwko którym upłynął termin zasiedzenia są uczestnikami postępowania. Dochodzi wówczas do rozpoczęcia procedury mającej na celu zakończenie się stwierdzeniem zasiedzenia przeciwko spadkobiercom. Spadkobiercy w postępowaniu mają prawo powoływać argumenty na przytoczone przez siebie twierdzenia mające na celu unicestwienie stwierdzenia zasiedzenia. Zasiedzenie nieruchomości przeciwko spadkobiercom jest potwierdzeniem istniejącego między spadkobiercami stanu faktycznego. Sądowe stwierdzenie zasiedzenia ma potwierdzić fakt nabycia własności na rzecz konkretnej osoby i potwierdzić tym samym istniejący stan faktyczny.

Czy przy zasiedzeniu trzeba spłacać spadkobierców?

Jeżeli przedmiotem zasiedzenia jest nieruchomość uzyskana w drodze dziedziczenia, pozostali spadkobiercy nie rościli do niej praw i doszło do zasiedzenia to nie trzeba spłacać spadkobierców.

Jak wskazuje Sąd Apelacyjny w Łodzi w orzeczeniu wydanym w sprawie pod sygnaturą akt  I ACa 733/15 z dnia 19 listopada 2015 r. „Zasiedzenie jest instytucją prowadzącą do nabycia prawa w sposób nieodpłatny. Dotychczasowemu uprawnionemu, który wskutek zasiedzenia utracił prawo, nie przysługuje zatem żądanie wynagrodzenia z tego”.

Kiedy spadkobierca może złożyć wniosek o zasiedzenie nieruchomości ze spadku.

Pominięcie spadkobierców w sprawie o zasiedzenie nieruchomości ze spadku nie jest możliwe. Wszczęcie postępowania o stwierdzenie zasiedzenia powoduje by uczestniczyli w nim wszyscy zainteresowani. Osobami zainteresowanymi w sprawie i tym samym uczestnikami postępowania są pozostali współwłaściciele nieruchomości ze spadku. Co ważniejsze, współwłaściciele nieruchomości wchodzącej w skład spadku są osobami przeciwko, którym upłynął wymagany ustawą 30 letni okres biegu zasiedzenia. Mogą oni wnosić o oddalenie wniosku i wskazywać dowody na poparcie swojego żądania.

Zasiedzenie a postępowanie spadkowe.

Jeżeli do zasiedzenia nieruchomości dochodzi przeciwko osobom, które są spadkobiercami, tym samym dochodzi do zasiedzenia udziałów spadkowych wówczas postępowanie spadkowe, stwierdzające osoby uprawnione do spadku należy przeprowadzić, aby ustalić krąg osób uprawnionych jako uczestnicy do udziału w sprawie. Jeśli natomiast do zasiedzenia nieruchomości dochodzi przeciwko osobom żyjącym, np. ujawnionym w księdze wieczystej wówczas nie ma konieczności przeprowadzać postępowania spadkowego.

Czy do zasiedzenia potrzebne jest postępowanie spadkowe?

Zasadniczo postępowanie spadkowe nie jest warunkiem koniecznym złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Przepisy prawne nie wymagają w związku ze złożeniem wniosku o stwierdzenie zasiedzenia przedłożenia dokumentu stwierdzającego spadkobierców byłego właściciela nieruchomości. Postępowanie spadkowe będzie odgrywało istotną rolę jeżeli postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia ma być prowadzone przeciwko pozostałym spadkobiercom.

Do stwierdzenia zasiedzenia nie jest potrzebne postępowanie spadkowe o ile wszystkie osoby zainteresowane w sprawie zostały wezwane do udziału  w sprawie. Postępowanie spadkowe ma na celu ustalenie spadkobierców. Jeżeli natomiast w sprawie o zasiedzenie wyjdzie na jaw, iż inne osoby mogą być zainteresowane wynikiem postępowania Sąd wezwie je do udziału w sprawie. Typową sytuacją, w której dla ustalenia kręgu zainteresowanych w sprawie o zasiedzenie spadkobierców konieczne jest przeprowadzenie postępowania spadkowego jest taka, w której dochodzi do doliczenia czasu posiadania nieruchomości przez spadkodawcę.

Jak wskazał Sąd Rejonowy w Białymstoku: „W orzecznictwie i piśmiennictwie wyjaśniono, iż w sprawie o zasiedzenie do kręgu zainteresowanych należy zaliczyć nie tylko dotychczasowego właściciela i jego spadkobierców, ale także pozostałych – innych niż wnioskodawca – posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych, osoby dysponujące prawem rzeczowym na zasiadywanej nieruchomości, jak też posiadaczy gruntów sąsiednich, jeżeli roszczą sobie prawo do własności nieruchomości lub przygranicznych pasów gruntu[1]”.

Do stwierdzenia zasiedzenia przez osobę uprawnioną dochodzi na postawie złożonego wniosku do Sądu. We wniosku należy wskazać uczestników postępowania, przeciwko którym doszło do zasiedzenia nieruchomości oraz inne osoby uprawnione. W przypadku np. doliczenia czasu posiadania przez spadkodawcę spadkobiercy są osobami uprawnionymi, które powinny zostać wskazane we wniosku.

Kodeks postępowania cywilnego wskazuje zasadę, zgodnie z którą w sprawie o zasiedzenie konieczny jest udział wszystkich osób zainteresowanych na co wskazuje art. 510 §1 i §2: „Zainteresowanym w sprawie jest każdy, czyich praw dotyczy wynik postępowania, może on wziąć udział w każdym stanie sprawy aż do zakończenia postępowania w drugiej instancji. Jeżeli weźmie udział, staje się uczestnikiem. Na odmowę dopuszczenia do wzięcia udziału w sprawie przysługuje zażalenie. Jeżeli okaże się, że zainteresowany nie jest uczestnikiem, sąd wezwie go do udziału w sprawie. Przez wezwanie do wzięcia udziału w sprawie wezwany staje się uczestnikiem. W razie potrzeby wyznaczenia kuratora do zastępowania zainteresowanego, którego miejsce pobytu jest nieznane, jego wyznaczenie następuje z urzędu[2]„

Nieprzeprowadzone postępowanie spadkowe a nieruchomość w spadku w trakcie biegu zasiedzenia.

Jeżeli nieruchomość należąca do spadku znajduje się w posiadaniu osoby trzeciej, nieprzeprowadzone postępowanie spadkowe może uniemożliwić skuteczną obronę praw spadkobierców i skuteczne dochodzenie wydania przedmiotu należącego do spadku. Jak wskazują przepisy kodeksu cywilnego, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku stwarza domniemanie, że osoba, która je uzyskała jest spadkobiercą. Oznacza to także, iż skuteczne złożenie pozwu o wydanie nieruchomości spadkowej, jako czynności przerywającej skutecznie bieg zasiedzenia będzie możliwe wówczas, gdy powód wykaże, że jest spadkobiercą za pomocą dokumentu uzyskanego w postępowaniu spadkowym.

Zasiedzenie a dział spadku.

W postępowaniu o dział spadku może wyniknąć kwestia zasiedzenia nieruchomości wchodzącej w skład spadku. W takim przypadku, kiedy został zgłoszony zarzut zasiedzenia, sąd będzie procedował w zakresie podniesionego zarzutu. Jeżeli w trakcie postępowania działowego dojdzie do złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości wchodzącej w skład spadku, sąd będzie procedował w tym zakresie. Rozstrzygnięcie w przedmiocie ustalenia właściciela nieruchomości będzie stanowiło zagadnienie wstępne w sprawie o dział spadku.

Zarzut zasiedzenia w sprawie działu spadku czyli zarzut zasiedzenia w sprawie działowej.

Zgłoszenie zarzutu zasiedzenia w sprawie o dział spadku powoduje konieczność rozpoznania przez sąd w pierwszej kolejności kwestii własności nieruchomości, która miała być przedmiotem postępowania działowego. Jeżeli okaże się, że zarzut zasiedzenia jest bezpodstawny wówczas uwzględni nieruchomość w podziale spadku między spadkobierców. W innym przypadku, gdy powództwo zostanie uwzględnione, nieruchomość nie zostanie uwzględniona przy dziale majątku spadkowego.

W toczącym się postępowaniu o dział spadku można składać wszystkie wnioski, które doprowadzą do uregulowania kwestii dotyczącej masy spadkowej spadkodawców. W postępowaniu o dział spadku można złożyć także wniosek o zasiedzenie na rzecz rodziców czy jednego z rodziców. Jeżeli w postępowaniu o dział spadku zostanie złożony wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, wówczas sąd tę kwestię będzie rozstrzygał jako pierwszą. Żądanie stwierdzenia zasiedzenia należy do kategorii spraw wskazanych w art. 618 §1 kodeksu postępowania cywilnego. Żądanie to jest traktowane jako sprawa o prawo własności nieruchomości. Dotyczy bowiem ustalenia kwestii czy majątek spadkowy spadkodawców obejmuje nieruchomość objętą wnioskiem o zasiedzenie czy nie.

Sąsiad wystąpił o zasiedzenie w trakcie postępowania o dział spadku.

Istotną kwestią jest obrona przed zasiedzeniem w trakcie postępowania działowego, jeżeli wniosek taki został złożony przez osobę trzecią. W przypadku złożenia wniosku o zasiedzenie sąd będzie najpierw roztrząsał kwestię własności nieruchomości, co do której osoba trzecia rości sobie pretensje.

Jeżeli wniosek o stwierdzenie zasiedzenia zostanie złożony przez osobę trzecią, nie będącą spadkobiercą, a obejmować on będzie nieruchomość wchodzącą w skład spadku wówczas Sąd takiej sytuacji Sąd prawdopodobnie zawiesi postępowanie do czasu rozstrzygnięcia kwestii własności nieruchomości objętej wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia.

Zaniedbanie i niezłożenie wniosku o zasiedzenie przez rodziców. Spadkobiercy posiadacza.

Niepodjęcie przez posiadacza samoistnego działań prawnych mających na celu uregulowanie stanu prawnego nieruchomości poprzez złożenie wniosku o stwierdzenie nabycia własności w drodze zasiedzenia nie pozbawia spadkobierców prawa do złożenia takiego wniosku w imieniu rodziców. Postępowanie może okazać się nieco trudniejsze do przeprowadzenia, niż byłoby to za życia rodziców, ale nie jest to niemożliwe. Niezbędne w postępowaniu będzie wykorzystanie wszelkich dostępnych prawem środków dowodowych.

Rodzice nie uregulowali spraw majątkowych związanych z zasiedzeniem.

Jeżeli rodzice za życia nie podjęli działań mających na celu stwierdzenie na ich rzecz określonych nieruchomości gruntowych, budynkowych czy innych to nic nie stoi na przeszkodzie aby dokonać takich działań po ich śmierci.

Podjęcie działań mających na celu uregulowanie spraw majątkowych po rodzicach będzie skomplikowane i czasochłonne, ale spadkobiercom powinno zależeć na uregulowaniu spraw majątkowych spadkodawców.

Zapewne uregulowanie spraw majątkowych za życia rodziców byłoby łatwiejsze niż po ich śmierci. Rodzice zapewne posiadali wiedzę o faktach i okolicznościach związanych z nieruchomością, którą to wiedzę mogliby wyjaśnić podczas przesłuchania sądowego. Jednakże mimo nieuregulowania spraw majątkowych w czasie właściwym, spadkobiercy mogą podejmować działania prawne, które pozwolą dopełnić zaległe formalności.

Brak dokumentów świadczących o własności.

Brak dokumentów świadczących o własności nie oznacza, iż osoba będąca w posiadaniu nieruchomości nie jest jej właścicielem lub nie stała się właścicielem wskutek upływu czasu.

W pierwszej kolejności należałoby ustalić, czy jakiekolwiek dokumenty własności zostały kiedykolwiek wydane, czy nastąpiło uwłaszczenie na podstawie przepisów ustawy o uwłaszczeniu gospodarstw rolnych z 1971 r. oraz inne kluczowe dla danego stanu prawnego okoliczności. Analiza stanu prawnego nieruchomości powinna doprowadzić do wniosków, które pozwolą na ustalenie sposobu postępowania. Wynikiem przeprowadzeniem analizy prawnej może być rekomendacja złożenia odpowiedniego wniosku w tym wniosku o stwierdzenie nabycia własności w drodze zasiedzenia przez osoby będące obecnie we władaniu nieruchomości czy też na rzecz poprzedników prawnych. W takim przypadku tylko adwokat od zasiedzenia może pomóc w uzyskaniu przedmiotowych dokumentów.

Dziedziczenie posiadania poprzedników.

Kwestie dotyczące dziedziczenia posiadania poprzedników prawnych są w doktrynie rozmaicie ujmowane. Przeważające stanowisko doktryny neguje możliwość dziedziczenia posiadania. Aby móc skorzystać z możliwości zaliczenia czasu posiadania poprzednika, następca obowiązany jest wejść w posiadanie rzeczy. Nie następuje to w drodze dziedziczenia, ale wskutek czynności spadkobiercy samodzielnie prowadzącej do nabycia posiadania[1]. W zależności od okoliczności sprawy i okresu posiadania przypadającego na każdego z posiadaczy samoistnych, uprawnionym do złożenia wniosku może być spadkobierca żądając stwierdzenia zasiedzenia na swoją rzecz lub na rzecz rodziców.

Nie jest wykluczone zasiedzenie nieruchomości wykorzystując fakt posiadania nieruchomości przez rodziców jako poprzedników prawnych. Posiadanie samoistne poprzednika może zostać doliczone do czasu posiadania obecnego posiadacza co spowoduje skrócenie czasu  posiadania przez spadkobierców.

[1] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1–44910, Wyd. 10, Warszawa 2020

Doliczenie czasu posiadania poprzednika.

Jak wskazuje art. 176 kodeksu cywilnego, gdy nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada czas posiadania swojego poprzednika. Regułę powyższą stosuje się odpowiednio w przypadku gdy obecny posiadacz nieruchomości jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Jak doliczyć posiadanie zmarłego?

Do przeniesienia posiadania dochodzi wskutek spadkobrania. Jeżeli zatem spadkodawca był w posiadaniu samoistnym prowadzącym do zasiedzenia nieruchomości, można czas jego posiadania doliczyć do czasu posiadania samoistnego przez spadkobiercę.

Jak wskazuje Sąd Najwyższy: „Wykładnia art. 176 § 2 k.c. musi uwzględniać zasady dotyczące dziedziczenia, według których spadkobiercy wchodzą we wszystkie prawa i obowiązku zmarłego spadkodawcy. Dotyczy to również sytuacji faktycznych z udziałem spadkodawcy, z którymi właściwe przepisy wiążą określone konsekwencje prawne, w tym posiadania. W konsekwencji spadkobiercy wchodzą wskutek dziedziczenia także w sytuację prawną spadkodawcy związaną z posiadaniem rzeczy, a zaliczenie posiadania rzeczy przez poprzenika prawnego, na podstawie art. 176 § 1 w zw. z § 2 k.c., powinno nastąpić na rzecz każdego ze spadkobierców, ale tylko w granicach nabytego udziału w spadku[3]”.

Czy można stracić nieruchomość ze spadku?

Jeżeli dojdzie do sytuacji, w której osoba trzecia za pomocą dowodów wykaże, iż jest posiadaczem samoistnym nieruchomości przez wymagany ustawą upływ czasu, wówczas można stracić nieruchomość ze spadku. W takim przypadku, gdy sąd uwzględni wniosek o zasiedzenie i przyzna rację wnioskującemu o zasiedzenie, nieruchomość ta zostanie wyłączona z majątku spadkowego przy podziale spadku.

Czy sprawa spadkowa przerywa bieg zasiedzenia nieruchomości wchodzącej w skład spadku?

Wszczęcie postępowania spadkowego tj. złożenia wniosku o wydanie przez sąd postanowienia w przedmiocie nabycia spadku ani także złożenie wniosku o podział majątku spadkowego nie przerywają biegu zasiedzenia nieruchomości wchodzącej w skład spadku.

Jedynie czynności zaczepne mające za przedmiot zasiadywaną nieruchomość m.in. wniosek o wydanie nieruchomości powodują przerwanie biegu zasiedzenia nieruchomości wchodzącej w skład spadku.

[1] Postanowienie Sądu Okręgowego w Białymstoku z dnia 12 stycznia 2011 r. II Cz 1027/10.

[2] Link: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19640430296 dostęp dnia 10.05.2021r.

[3] Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2013 r. II CSK 445/12.

[4] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93). Link: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19640160093 dostęp dnia 10.05.2021r.