Zasiedzenie udziału współwłaściciela.

Zasiedzenie udziału we współwłasności stanowi doniosły z punktu widzenia prawnego problem, bowiem z art. 172 §1 i §2 kodeksu cywilnego, konstruującego definicję legalną zasiedzenia nie wynika wprost możliwość nabycia tą drogą ułamkowego udziału we własności[1]. Zachodzi konieczność odwołania się do przepisów o własności.

Różne stany faktyczne, trudności praktyczne powstałe na tle zasiedzenia udziału w prawie własności doprowadziły do powstania bogatego orzecznictwa sądowego w tym zakresie.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości nie jest przez przepisy prawne ograniczone. Jeżeli przepisy prawne nie wykluczają możliwości zasiedzenia udziału w nieruchomości należącego do współwłaściciela czy innych spadkobierców, trudno byłoby uznać, że nie może do nabycia współwłasności. Przepisy prawne wskazują, iż przedmiotem nabycia własności może być prawo własności. Jeżeli zatem przedmiotem nabycia zasiedzenia może być pełne prawo własności to tym bardziej możliwe jest nabycie ułamka własności.

Warunkiem zasiedzenia udziału we współwłasności należącego do pozostałych współwłaścicieli jest posiadanie samoistne. Posiadanie samoistne jest władaniem nieruchomością. Na posiadanie samoistne składają się dwa elementy, faktyczne władanie nieruchomością oraz stosunek psychiczny władania, z wolą władania dla siebie a nie dla kogoś innego.

Zasiedzenie udziału – współwłaściciel nie interesuje się nieruchomością.

Bardzo często zdarza się, że zakres władztwa nad nieruchomością nie pokrywa się z wysokością posiadanego przez współwłaściciela udziału.

Fakt nieinteresowania się nieruchomością przez pozostałych współwłaścicieli nie zawsze świadczy o tym, iż nie korzystają oni ze swojego prawa. Jednocześnie rozszerzone władztwo nad nieruchomością ponad swój udział, nie zawsze oznacza posiadanie samoistne udziałów należących do pozostałych współwłaścicieli.

W orzecznictwie podkreśla się, że współwłaściciel nieruchomości, czy to domu, działki czy mieszkania ma prawo do braku starannego działania w stosunku do własności nieruchomości, których jest współwłaścicielem.

Kryteria uznania współwłaściciela za posiadania samoistnego udziałów pozostałych współwłaścicieli są zaostrzone.

Czy współwłaściciel może zasiedzieć nieruchomość?

Współwłaściciel może zasiedzieć nieruchomość, nawet jeśli posiada już tytuł własności do części tej nieruchomości. Wiele sytuacji sprowadza się do tego, że tylko jeden ze współwłaścicieli z nieruchomości korzysta, dba o nią, ponosi nakłady remontując ją czy  opłacając podatki. Bywa, że pozostali współwłaściciele nie interesują się nieruchomością przez wiele, wiele lat. Wiele sytuacji, które uzasadniają złożenie wniosku do sądu o zasiedzenie udziału w nieruchomości dotyczy zawartych ustnie umów pomiędzy współwłaścicielami lub spadkobiercami i spadkodawcami.

Zasiedzenie udziału a współwłaściciel który twierdzi, że płaci czynsz, podatki, robi remonty.

Opłacanie podatków, czynszu, robienie remontów i wykonywanie innych działań wobec przedmiotu współwłasności nie zawsze jest dowodem świadczącym o rozszerzeniu posiadania samoistnego na udział pozostałego współwłaściciela.

Jak zasiedzieć udział współwłaściciela?

Dla zasiedzenia udziału współwłaściciela konieczne jest rozszerzenie uprawnień współwłaścicielskich na udział pozostałych współwłaścicieli. W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, iż dla zasiedzenia udziału pozostałych współwłaścicieli konieczne jest ponadto zamanifestowanie i uzewnętrznienie rozszerzenia zakresu samoistnego posiadania ponad udział wobec pozostałych współwłaścicieli.

Konieczną przesłanką zasiedzenia w odniesieniu do zasiedzenia udziału współwłaściciela jest zamanifestowanie swojego zamiaru współwłaścicielowi. Współwłaściciel musi wyraźnie wykroczyć poza uprawnienia przyznane mu przez kodeks cywilny w art. 206 Kodeksu Cywilnego[2].

W orzecznictwie przyjmuje się, że sam fakt niewykonywania uprawnień właścicielskich, w postaci posiadania, wobec nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli, 187 nie może prowadzić do wniosku, iż posiadający współwłaściciel objął całą rzecz w posiadanie samoistne, prowadzące do zasiedzenia[3].

Zasiedzenie udziału w nieruchomości przez współwłaściciela jest obwarowane szczególnymi obowiązkami dowodowymi. Jest ono także ograniczone wobec odmowy prawa do skorzystania przez posiadacza wskazanych w kodeksie cywilnym uprawnień. W odniesieniu do zasiedzenia udziału współwłaściciela wnioskujący nie może skorzystać z domniemania wskazującego, iż kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym na co wskazuje chociażby art. 339 kodeksu cywilnego.

Czy współwłaściciel musi wiedzieć o sprawie zasiedzenia udziału?

Współwłaściciel, którego udział został zasiedziany będzie w sprawie o zasiedzenie uczestnikiem postępowania. Jego udział w sprawie będzie konieczny. Jeżeli okoliczności sprawy będą wskazywać na brak adresu i danych kontaktowych do współwłaściciela-uczestnika postępowania wówczas w jego miejsce ustanowiony zostanie kurator, który chronił będzie interesy osoby nieznanej z miejsca pobytu.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości przez osobę trzecią.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości przez osobę trzecią, która nie posiada tytułu prawnego do nieruchomości nie wyklucza skorzystania przez nią z ustanowionych w prawie domniemań prawnych. Osoba trzecia, niebędąca właścicielem może skorzystać z wszelkich środków dowodowych wskazujących na to, iż doszło do zasiedzenia przez nią udziału w nieruchomości. Zasiedzenie udziału w nieruchomości może wystąpić w sytuacji gdy nieruchomość gruntowa zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wykorzystywanym wyłącznie na podstawie ustnej umowy między współwłaściciela a osobą trzecią. Stany faktyczne gdzie dochodzi do umownego podziału budynku do wyłącznego korzystania między współwłaścicieli lub inne osoby spotykana jest najczęściej na obszarach wiejskich, w rodzinach wielopokoleniowych. Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości w takich przypadkach będzie wymagało dokonania właściwej oceny prawnej i skierowania do sądu właściwych wniosków, nie wykluczając także wniosku o stwierdzenie zasiedzenia udziału przez osobę trzecią stosownie do okoliczności.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości – orzeczenia sądów.

Orzeczenia sądowe nie wykluczają możliwości zasiedzenia udziału w nieruchomości. Przeciwnie, teza o możliwości zasiedzenia udziału w prawie własności jest wielokrotnie potwierdzana. Jako przykład wskazać można następujące orzeczenia sądowe: II CSK 766/18, V CSK 473/13,II CSK 622/13.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości – wzór wniosku.

Wzór wniosku o zasiedzenie udziału w nieruchomości można pobrać na niniejszej stronie internetowej lub skontaktować się z adwokatem do spraw zasiedzenia w celu powierzenia prowadzenia sprawy. Wzór wniosku o zasiedzenie udziału w nieruchomości może zostać pobrany na niniejszej stronie internetowej w formacie pdf i innych. Należy mieć na uwadze, że skorzystanie ze wzoru wniosku nie gwarantuje, iż zostanie on uwzględniony przez Sąd z uwagi na indywidualny charakter każdej sprawy. Wniosek do Sądu o stwierdzenie zasiedzenia udziału w nieruchomości powinien uwzględniać specyfikę stanu faktycznego konkretnej sprawy, konkretną sytuację faktyczną. Wskazane we wzorze załączniki i wnioski są jedynie przykładem, nie jest konieczne dołączenie ich wszystkich zwłaszcza, gdy w konkretnym przypadku nie dotyczą danej osoby. Ponadto, może zdarzyć się, iż okoliczności sprawy o zasiedzenie działki będą wymagały podjęcia dodatkowych działań prawnych i wniosków nieuwzględnionych we wzorze. W związku z indywidualnym charakterem każdej sprawy, nie ponosimy odpowiedzialności za ewentualne nieuwzględnienie wniosku przez Sąd.

Wnioskodawca powinien uwzględnić fakt, iż nieprawidłowe określenie przedmiotu zasiedzenia, nieprawidłowe określenie nieruchomości objętej wnioskiem lub nie uwzględnienie specyfiki konkretnego przypadku może doprowadzić do bezpowrotnej utraty szansy na stwierdzenie nabycia własności przez Sąd. Dobrym rozwiązaniem będzie rozważenie skorzystania z pomocy prawnej doświadczonego w sprawie o zasiedzenie udziału w nieruchomości adwokata.

[1] Zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli Adrian Malicki Rok: 2016, IUSNOVUM 2016, Nr 3, str. 179.

[2] Tamże…

[3] Postanowienie SN z 29.6.2010 r., III CSK 300/09.