Zasiedzenie udziału w nieruchomości: Udział współwłaściciela – Adwokat nieruchomości Anna Grabowicz-Gajda

Zasiedzenie udziału we współwłasności stanowi doniosły z punktu widzenia prawnego problem, z tej przyczyny, iż możliwość taka wprost nie wynika z przepisów prawa. Stosując jednak przepisy o zasiedzeniu i o własności należy dojść do przekonania, że taka możliwość istnieje.

Posiadacz może nabyć własność po upływie 30 lat choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Różne stany faktyczne, trudności praktyczne powstałe na tle zasiedzenia udziału w prawie własności doprowadziły do powstania bogatego orzecznictwa sądowego w tym zakresie.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości nie jest przez przepisy prawne ograniczone. Jeżeli przepisy prawne nie wykluczają możliwości zasiedzenia udziału w nieruchomości należącego do współwłaściciela czy innych spadkobierców, trudno byłoby uznać, że nie może do nabycia współwłasności. Przepisy prawne wskazują, iż przedmiotem nabycia własności może być prawo własności. Jeżeli zatem przedmiotem nabycia zasiedzenia może być pełne prawo własności to tym bardziej możliwe jest nabycie ułamka własności.

Warunkiem zasiedzenia udziału we współwłasności należącego do pozostałych współwłaścicieli jest posiadanie samoistne. Posiadanie samoistne jest władaniem nieruchomością. Na posiadanie samoistne składają się dwa elementy, faktyczne władanie nieruchomością oraz stosunek psychiczny władania, z wolą władania dla siebie a nie dla kogoś innego.

Definicja i warunki zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości

Zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości to proces, w którym jeden ze współwłaścicieli staje się jedynym właścicielem nieruchomości, a pozostali współwłaściciele tracą swoje prawa. Aby zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości było możliwe, muszą być spełnione określone warunki.

Przede wszystkim, współwłaściciel musi posiadać nieruchomość w sposób ciągły i nieprzerwany przez okres co najmniej 20 lat lub 30 jeśli posiada w złej wierze. Oznacza to, że przez ten czas musi on faktycznie władać nieruchomością, realizując swoje uprawnienia właścicielskie.

Kolejnym warunkiem jest wykazanie, że posiadanie nieruchomości jest samoistne. Posiadanie samoistne oznacza, że współwłaściciel włada nieruchomością jak właściciel, a nie na podstawie umowy z innymi współwłaścicielami czy osobami trzecimi.

Współwłaściciel musi również udowodnić, że rozszerzył zakres posiadanych przez siebie uprawnień ponad uprawnienia współwłaścicielskie. Brak takiego działania świadczy o tym, że pozostali współwłaściciele mogą mieć przekonanie o wykonywaniu współposiadania rzeczy wspólnej.

Ostatecznie, nie mogą istnieć żadne przeszkody prawne, które mogłyby uniemożliwić zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości jeżeli do rozszerzenia uprawnień współwłaścicielskich.

Zasiedzenie udziału – niewykonywanie prawa posiadania przez współwłaściciela.

Bardzo często zdarza się, że zakres władztwa nad nieruchomością nie pokrywa się z wysokością posiadanego przez współwłaściciela udziału.

Fakt nieinteresowania się nieruchomością przez pozostałych współwłaścicieli nie zawsze świadczy o tym, iż nie korzystają oni ze swojego prawa. Jednocześnie rozszerzone władztwo nad nieruchomością ponad swój udział, nie zawsze oznacza posiadanie samoistne udziałów należących do pozostałych współwłaścicieli, chyba że jest to widoczne zewnątrz rozszerzenia zakresu posiadania. Niewykonywanie prawa posiadania przez współwłaścicieli, takie jak niezamieszkiwanie na nieruchomości czy brak zainteresowania, nie uprawnia do roszczenia o zasiedzenie ich udziałów.

W orzecznictwie podkreśla się, że współwłaściciel nieruchomości, czy to domu, działki czy mieszkania ma prawo do braku starannego działania w stosunku do własności nieruchomości, których jest współwłaścicielem.

Kryteria uznania współwłaściciela za posiadania samoistnego udziałów pozostałych współwłaścicieli są zaostrzone.

Czy współwłaściciel może zasiedzieć nieruchomość?

Współwłaściciel może zasiedzieć nieruchomość, nawet jeśli posiada już tytuł własności do części tej nieruchomości, pod warunkiem że posiada nieruchomość nieprzerwanie przez wymagany okres. Wiele sytuacji sprowadza się do tego, że tylko jeden ze współwłaścicieli z nieruchomości korzysta, dba o nią, ponosi nakłady remontując ją czy opłacając podatki. Bywa, że pozostali współwłaściciele nie interesują się nieruchomością przez wiele, wiele lat. Wiele sytuacji, które nie uzasadniają złożenia wniosku do sądu o zasiedzenie udziału w nieruchomości dotyczy zawartych ustnie umów pomiędzy współwłaścicielami lub spadkobiercami i spadkodawcami dotyczących sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości.

Zasiedzenie udziału a współwłaściciel który twierdzi, że płaci czynsz, podatki, robi remonty.

Opłacanie podatków, czynszu, robienie remontów i wykonywanie innych działań wobec przedmiocie współwłasności nie zawsze jest dowodem świadczącym o rozszerzeniu posiadania samoistnego na udział pozostałego współwłaściciela. Fakt samodzielnego wykonywania uprawnień przez współwłaściciela nieruchomości nie jest wystarczającym warunkiem do uznania posiadania samoistnego udziału innego współwłaściciela.

Jak zasiedzieć udział współwłaściciela?

Dla zasiedzenia udziału współwłaściciela konieczne jest rozszerzenie uprawnień współwłaścicielskich na udział pozostałych współwłaścicieli, co podkreśla niepodzielność prawa własności przysługującego niepodzielnie. W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, iż dla zasiedzenia udziału pozostałych współwłaścicieli konieczne jest ponadto zamanifestowanie i uzewnętrznienie rozszerzenia zakresu samoistnego posiadania ponad udział wobec pozostałych współwłaścicieli.

Konieczną przesłanką zasiedzenia w odniesieniu do zasiedzenia udziału innego współwłaściciela jest zamanifestowanie swojego zamiaru współwłaścicielowi.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości przez współwłaściciela jest obwarowane szczególnymi obowiązkami dowodowymi. W odniesieniu do zasiedzenia udziału innego współwłaściciela wnioskujący nie może skorzystać z domniemania wskazującego, iż kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym na co wskazuje chociażby art. 339 kodeksu cywilnego.

Czy współwłaściciel musi wiedzieć o sprawie zasiedzenia udziału?

Współwłaściciel, którego udział został zasiedziany będzie w sprawie o zasiedzenie uczestnikiem postępowania. Jego udział w sprawie będzie konieczny. Jeżeli okoliczności sprawy będą wskazywać na brak adresu i danych kontaktowych do współwłaściciela-uczestnika postępowania wówczas w jego miejsce ustanowiony zostanie kurator, który chronił będzie interesy osoby nieznanej z miejsca pobytu.

Dokumenty i dowody potrzebne do zasiedzenia

Aby zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości było możliwe, konieczne jest przedstawienie odpowiednich dokumentów i dowodów. Dokumenty te mają na celu potwierdzenie posiadania nieruchomości oraz spełnienia wszystkich warunków zasiedzenia.

Przede wszystkim, należy przedstawić dokumenty potwierdzające posiadanie nieruchomości przez współwłaściciela. Mogą to być umowy najmu, umowy dzierżawy, faktury za media czy inne dokumenty świadczące o faktycznym władaniu nieruchomością i decydowaniu wyłącznie o jej losach.

Kolejnym ważnym elementem są dokumenty potwierdzające samoistne posiadanie nieruchomości. Mogą to być protokoły przekazania nieruchomości, protokoły odbioru nieruchomości czy inne dokumenty wskazujące na to, że współwłaściciel włada nieruchomością jak właściciel.

Nieprzerwane posiadanie nieruchomości można udowodnić za pomocą zaświadczeń o zameldowaniu, zaświadczeń o zamieszkiwaniu czy innych dokumentów potwierdzających ciągłość posiadania.

Ważne jest również przedstawienie dokumentów potwierdzających brak przeszkód prawnych, które mogłyby uniemożliwić zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości.

Na koniec, warto przedstawić dowody na okoliczność, że współwłaściciel wykazał wobec pozostałych współwłaścicieli, że korzysta z nieruchomości dla siebie.

Należy pamiętać, że lista dokumentów i dowodów może się różnić w zależności od indywidualnych okoliczności sprawy. Dlatego też, w celu uzyskania bardziej szczegółowych informacji, warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w sprawach zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości przez osobę trzecią.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości przez osobę trzecią, która nie posiada tytułu prawnego do nieruchomości nie wyklucza skorzystania przez nią z ustanowionych w prawie domniemań prawnych. Osoba trzecia, niebędąca właścicielem może skorzystać z wszelkich środków dowodowych wskazujących na to, iż doszło do zasiedzenia przez nią udziału w nieruchomości.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości może wystąpić w sytuacji gdy nieruchomość gruntowa zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wykorzystywanym wyłącznie na podstawie ustnej umowy między współwłaściciela a osobą trzecią. Stany faktyczne gdzie dochodzi do umownego podziału budynku do wyłącznego korzystania między współwłaścicieli lub inne osoby spotykana jest najczęściej na obszarach wiejskich, w rodzinach wielopokoleniowych. Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości w takich przypadkach będzie wymagało dokonania właściwej oceny prawnej i skierowania do sądu właściwych wniosków, nie wykluczając także wniosku o stwierdzenie zasiedzenia udziału przez osobę trzecią stosownie do okoliczności.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości – wzór wniosku.

Wzór wniosku o stwierdzenie zasiedzenia udziału w nieruchomości powinien uwzględniać specyfikę stanu faktycznego konkretnej sprawy, konkretną sytuację faktyczną. We wzorze załączniki i wnioski mogą być jedynie przykładem, wszystko zależy od okoliczności konkretnej sprawy. Ponadto, może zdarzyć się, iż okoliczności sprawy o zasiedzenie działki będą wymagały podjęcia dodatkowych działań prawnych i wniosków nieuwzględnionych we wzorze.

W związku z indywidualnym charakterem każdej sprawy, nie ponosimy odpowiedzialności za ewentualne nieuwzględnienie wniosku przez Sąd.

Warto również zaznaczyć, że zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli jest specyficznym procesem, który może mieć miejsce, gdy jeden ze współwłaścicieli nabywa dodatkowe udziały poprzez zasiedzenie.

Wnioskodawca powinien uwzględnić fakt, iż nieprawidłowe określenie przedmiotu zasiedzenia, nieprawidłowe określenie nieruchomości objętej wnioskiem lub nie uwzględnienie specyfiki konkretnego przypadku może doprowadzić do bezpowrotnej utraty szansy na stwierdzenie nabycia własności przez Sąd. Dobrym rozwiązaniem będzie rozważenie skorzystania z pomocy prawnej doświadczonego w sprawie o zasiedzenie udziału w nieruchomości adwokata.